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企业入沪“抄底”写字楼,关注“流动性”当头

发布时间:2020/05/28 向租  www.xiangzuwang.cn 浏览量:106

上海的写字楼需求有韧性,但今年供应量或将缩减,那么今年是不是“抄底年”?什么样的写字楼值得投资?

一季度,甲级写字楼供应“归零”,预计年内新增供应新供应约120万平方米,比去年末的预测量缩减35%。(第一太平戴维斯)一季度,上海仅两个甲级写字楼项目完工。(戴德梁行)一季度,上海写字楼租赁放缓,主力需求具有韧性,TMT、医疗及生命科学等行业需求稳健。(世邦魏理仕《2020年第一季度上海房地产市场回顾与展望》)

3月20日,5家全球知名金融机构同时举行中国项目“云开业”仪式,落户陆家嘴金融城;4月29日,18家跨国公司地区总部意向项目在浦东集中签约……通过多家机构的分析,以及目前的成交情况,我们可以看到基本一致的结论——上海的写字楼需求有韧性,但今年供应量缩减。

“抄底”上海写字楼,如今已是最佳时机

2019年,整体经济疲软、中美贸易战等因素的多重影响下,国内写字楼市场承压明显,随着今年年初新冠疫情的蔓延,使整个写字楼市场雪上加霜。无疑2020年对于写字楼甚至商业物业来说都是“难过”的一年。

数据来源:高力国际

“这是最好的时代,也是最坏的时代。”

虽然2020年的“坏年景”甚至将会延续影响到2021年的写字楼市场,但随着国内经济的逐步复苏,写字楼租赁活动也已开始恢复,而待全球疫情结束后,健康、医疗、IT及物流行业的需求将被看好。

尤其是在经历了疫情后,写字楼测温、通风、定时消毒等防疫措施,以及期间与房地产科技的结合运用,企业将愈加重视楼宇健康和安全,高品质楼宇将获得更多的关注。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年一季度

另一方面,政府发布30条具体措施,推进上海国际金融中心建设和金融支持长三角一体化发展。在2020年,上海向外国金融机构全面开放证券、基金管理和期货业务,摩根大通证券(中国)有限公司、大韩再保险上海分公司、罗素投资管理(上海)有限公司就是第一批入沪金融公司。

可见,无论是借机“疫情”快速发展的健康、医疗、IT等行业,还是上海作为金融重镇支撑的金融行业,都将在未来三年有集中的需求出现。那么需要着重考量的就是,这些企业需求的将是什么样的办公物业?

虹桥商务区还是内环商圈?公司选址区域各有优势

虽然上海写字楼的供应今年整体将有所放缓,但整体上由于规划与设计,虹桥商务区、内环商圈作为重要区域仍将会有部分供应提供给企业选择。而这两个截然不同的地方,对不同企业又将有怎样的影响?

对于刚起步,或者处于高速发展的健康、医疗、IT等行业,其实更适合虹桥商务区,从创业城到创业服务中心,再从创业政策到未来规划,虹桥的野望都是一个全球视野下的创新创业中心。

但虽然有众多支持,但众多和纷杂的创业体系下,很难形成某一个独特行业的合力。就像上海的陆家嘴,北京的金融街,合力打造成的城市金融心脏。而目前以陆家嘴为核心的内环商圈的特色就更加明确表现出来了。

但陆家嘴和外滩最大的问题就是“性价比”,或者更直接的说就是“价格”。动辄10万加的价格,无疑是另外一种风险的。那内环是不是就没有适合入沪公司选址的地段了?未必。

其实,陆家嘴和外滩的商业资源已经开始外溢,这种外溢从北外滩的发展上就可以看出来,而且北外滩的价格已经逐渐向陆家嘴和外滩靠拢,黄金三角已经形成。而下一个将受益的板块则是东外滩。

东外滩不仅可以承载从陆家嘴外溢的金融产业,同时还有五角场商圈的购物娱乐产业。而且值得注意的是,上海北横通道直接打通了虹桥商务区和东外滩内环的沟通。可以说,未来的东外滩内环将兼容陆家嘴、五角场、虹桥的三方优势。

如果从东外滩内环的“面”更加细分下去,到某一个“点”,那这些资源的聚焦处,就是大连路总部商圈。

“大换小”、“小换大”,企业所需的“流动性”

但是,无论是企业高速发展中,因场地不足面临的“小换大”;还是将写字楼作为投资手段,在面临现金流不足情况下的楼盘折现;又或者传统公司办公场地“大换小”,整体资源整合,企业需求趋缓。这些都将成为写字楼市场未来的一种重要现象,在这样的情况下流动性就变成公司必须面临的问题。

虹桥商务区未来数年的商业物业供应都将处于供过于求的状态,对于企业的总部选址来说将面临尴尬。面对可以说是“巨量”的供给,写字楼的出售就将面对一系列问题,时间成本、沟通成本也都将增加。相应商办未来价值的判断也将受到更多的因素影响。

在上海的部分金融公司也面临同样问题,在陆家嘴这样“寸土寸金”的核心区域安营扎寨的金融公司,也面临着相当高额的房租成本。如果选择节约场地成本,与陆家嘴隔江相望的北外滩、东外滩就成了相当不错的选择。

相比陆家嘴动辄十几万的价格,北外滩的写字楼价格低了20%。而东外滩内环,以保利绿地

广场B4和高和云峰为例,价格更是低了30%-40%。对于急需整合资源节约成本,又集中依托于金融区位的公司,无疑具备相当大的吸引力。

对于入沪企业既要“抄底”上海楼市,又需要为未来考虑,从区位、政策、流动性等多方面考虑。如此,才能在发展中保证“进退有度”,得到商业地产投资带来的稳定收益,同时保证企业的未来的发展有战略纵深。

来源:大众新闻

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