前言：与20年前的中关村相比，2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村区域定位，给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。
中国硅谷
中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”，作为当时中国最重要的科技技术创新示范区，赢得了多个重磅级的头衔，是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“，也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时，中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，奠定了中关村产业发展的基础：
因此，中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”。
中关村的发展历程
中关村缘起于中国电子信息产业前沿，汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始，其知名度及影响力遍及中国甚至海外。
1984年，在国家实行股份制改革的大背景下，受到美国硅谷科技创新浪潮的影响，众多技术人员投入IT产业的发展，民营企业带动IT产业，中关村电子一条街初步形成规模；
2006年，三大卖场鼎力，卖场营业面积超过20万平米；
2009年，中关村建设自主示范区，开始调整和转型升级；
2014年，创业大街投入运营；
2015年，制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划；
2017年，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区；
2020年，综合创新生态环境得到全面提升，品牌效应凸显；
为了更好的顺应市场变化，中关村不断优化产业结构，以2020年实现综合创新生态环境为目标，为此进行产业调整及优化组合。
从国家创新体系的概念向创新创业生态进化
在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心，打造中关村独具特色的创新创业生态系统，是中关村当前最重要的战略规划定位。因此，中关村管委会制定了六大攻坚目标：第一，领军企业的扶持，深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”；第二，建立更具规模的高校和科研机构，深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策；第三、引进优秀人才，深入落实人才特区13项特殊政策；第四、从政府层面助力科技资本发展，努力打造中关村国家科技金融创新中心；第五、构建创新服务体系，推动创业体系创新发展；第六、培养创新文化，大力弘扬中关村创新创业文化。
扶持中关村“十三五”重点产业领域
“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域，得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域，如生物健康产业对应大兴生物医药基地等，中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下，着重发展：人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络（SDN）、移动通信、量子通信、关键可信计算、区块链、芯片等信息技术。
中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势
2015年10月11日，中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布，未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体，引领中国创新创业发展新趋势。
“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”
中关村大街逐渐完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。
改造的范围：
以创业大街模式构建“5+6”功能布局
在“双创”的大风口下，创业大街模式风靡一时，全国各地积极响应，取得了很好的带动效应，逐步得到市场的验证。因此，中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。
其中五大特色功能区建设为五个区段：第一区段：清华西门至中关村1号桥，依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源，形成以知识创新为主导的协同创新功能区；第二区段：中关村1号桥至知春路，主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区；第三区段：知春路至四通桥，主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区；第四区段：四通桥至魏公村，结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设，主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区；第五区段：魏公村至白石新桥，结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件，主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区
六个节点地区分别为：结合轨道站点，重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区（西区-东区）、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善，强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。
改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主
根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，总建筑面积约170万平方米，其中办公面积约68.5万平方米，商业面积约71万平方米，入驻企业总数约6663家，空置面积约10146平方米。36座楼宇中，有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。
除上述写字楼外，中关村大街沿线范围内，共有购物中心8处，小商品批发市场和电子卖场8处，星级酒店17个，快捷酒店5个。据相关负责人表示，这些业态具有调整的可能性。
发展计划与目标
中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路，改造规划主要分三个阶段完成，
2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划，设立若干大街建设节点，启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程，设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观，初步提升中关村大街的外部形态。
2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区；突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作，推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射，街区综合创新生态环境全面提升。
2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，品牌效应凸显，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。
此外，依据“中关村大街发展规划”，中关村核心区（海淀）将开展主题楼宇塑造行动，结合区段功能定位，引导楼宇主体功能的优化，引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。
2020年突如其来的疫情，给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量，一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部，给中型TMT公司让出了更多的办公空间，另一方面，疫情也创造一部分新的行业机会，资源进一步集中，加上中关村得天独厚的人才汇集优势，2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。
本文来源：199IT&景远资管商业地产研究中心 作者：文祥
