近一个月以来，联合办公陆续传来了好消息：纳什空间再获老股东远洋资本增持，并表示在2020年预期实现全面盈利；优客工场5周年之际，创始人毛大庆正式对外披露去年首次扭亏为盈，净利300万元。比起之前一直因为空置率居高不下而带来的行业黯淡不同，联合办公总算盼到了自己的春天。
除了头部品牌开始复苏的信号之外，行业其他的品牌现在的生存状态如何，他们是否已经从疫情的影响中慢慢开始恢复，或是仍处于后续影响之中，还是依旧挣扎在存亡线上？
有的品牌开始盈利了
近日，行业出现了盈利的联合办公空间——优客工场。
2020年4月18日，优客工场成立五周年。创始人毛大庆正式对外披露，优客工场去年首次扭亏为盈，实现收入3780万元、同比增长191%，净利300万元。
观点地产网对于这笔300万元的分析很到位，对于动辄融资千万元起步的联合办公行业，300万元的净利说高不高；对于连年亏损的优客工场，这300万元来之不易——赚了多少钱还没有那么重要；重要的是，终于赚钱了；对于投资人来说，这是一个新的信号与故事卖点：黎明已来，曙光将至。
据优客工场于去年12月递交的纳斯达克上市招股书披露，从2017年到2019年前三季度，优客工场总净营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，对应运营亏损3.99亿元、4.57亿元、5.61亿元。由此，观点地产网推算出，优客工场第四季度至少实现了5个多亿的新增营业收入。
不过，优客工场并未披露完整的2019财年数据。但毛大庆在五周年战略发布会上提到了一家由优客工场和省广股份共同投资孵化的新兴整合营销公司——省广众烁。他强调，优客工场2019年精准营销业务实现收入约5亿元。
公开资料显示，省广众烁主要提供数字整合营销服务。省广众烁的具体营业收入并未对外公布，按优客工场2019年营销业务收入5亿元计算，该笔投资算起来很可观——于2018年11月，优客工场向省广众烁投资近1.5亿元，投资回报率高达233%。
另一方面，优客工场的“二房东”模式并未实现真正意义上的盈利。因为在2019年前三季，优客工场会员业务收入4.2亿元、亏损1.77亿元，对总营收的占比由2018年的88%降至48%，说明优客工场增加、运营办公空间数量的成本仍大于租金水平。
另外，刚刚获得融资的纳什空间也是放出了“2020年实现全面盈利”的宣言。但同样的，也有业内人士在Proptech的采访中指出，纳什的商业模型受疫情冲击较为严重，能否盈利，还是要看实绩。
另一位行业人士认为，如果不考虑纳什空间之前发起的ABS到期还款，纳什空间如果想实现全年盈利也不是没有可能，但一定是以大幅削减规模为代价。比如清退经营不善、空置率较高的门店，甚至说拖欠一些账款等等。
所以行业开始盈利是个好事，但是在实现主营业务的盈利之前，需要克服的困难也还有不少。
有的空间仍然在空置
另一方面，更多的联合办公还难以将盈利二字摆在台面上公开说。他们有更棘手的问题需要解决——空置率问题。
疫情期间，迈点研究院发布《2020中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》，报告显示，原本办公租赁业务中续租客户占比平均会超过70%，但因为疫情爆发在春节期间，不少企业用户租期已满、刚刚退租，空置出来的空间或工位在短期内将无法快速被市场消化，42.86%的老租户已经选择了不再续租或是缩短租期。仅有不到两成的品牌因提前满租而不影响现有租赁业务。
与此同时，在受访办公空间品牌中，有80.95%的新租客户因返工延后而影响实地看房。这么一来，就形成了“老租户退场，新租户难进场”的局面。有媒体近期走访了北京多个空间，其中不乏在国贸CBD区域的项目，可以看到有大量工位闲置，出租率很多未超过50%。毛大庆也在2月10日的“中小企业纾困之道”论坛中表示，目前优客工场深圳办公区的到岗率约为50%，北京办公区的到岗率约为30%。
为何这些空间会被空置？原因主要有以下2点：
1，私密性及卫生条件受到质疑
第一太平戴维斯分析认为，联合办公是受挫比较严重的写字楼细分市场。因为联合办公的私密性和卫生条件令租客担忧。
对于头部办公空间而言，这样的担忧是多余的。以梦想加北京望京科创空间为例，除了要测量体温和提供出行记录，还要在客用洗手消毒区域清洁，随后由工作人员带领，才能进入固定的会客区域。另外，工作人员还会反复叮嘱来客，要减少在公共空间的停留时间，梦想加智能办公系统也会记录访客进入与离开时间，以及是否使用了公共设施。
2，中小型企业客户的流失
受疫情影响，中小企业面临生存危机，导致联合办公行业客户减少，有的企业已经开始顶不住了。《每日经济新闻》前往北京市房山区长阳附近的一个联合办公区域，招租人员黄灵告诉记者：“因为目前受疫情影响，我们报出的都是最低价格，现在大面积空间空出的比较多。”
对于空置办公区域，黄灵解释道，“我们这里科技型的创业团队比较多，大家的规模都不是特别大，来来回回的也很正常。”
加上一些中小企业为了节流干脆退租了办公室或直接在家办公；也有企业因为裁员、倒闭，纷纷退租；而远程在线办公等新办公方式，也给了这个行业不小的冲击。重重因素的叠加，使得联合办公目前的空置率达到了一个新高点。
有的空间三年不曾涨价
《每日经济新闻》在探访北京的联合办公过程中，谈及价格，招租人员表示，“价格上是没有办法再优惠了，我们这里每个工位800元，包含水费电费和一些必要的办公耗材，已经3年都没有涨过价了。”
还有一些空间下调了工位租金。一位专做办公空间出租中介的女士表示，已有联合办公品牌将单个工位的月租金下调了200元，少赚一点或少亏一点。“现在免租期也好谈，长达半个月至一个月，去年只给一个星期。”她说道。
所谓“免租期”，即企业在起租后得到的免费入住时长。疫情期间，中介与品牌在免租期方面有更多商量的余地。
为什么不涨价？为什么又有空间愿意在现在降价？
对于当下租金的变化，36氪、氪空间、鲸准创始人兼董事长刘成城认为，“联合办公行业处于调整期。”因为目前联合办公的两端租金都在下降，一方面业主端向品牌方收取的租金是在下降，尤其是一些国有物业下降明显；另一方面，品牌方向租户企业的收取的租金也相应在下降。
至于不涨价的原因，我们猜测一方面是签约物业价格稳定，另一方面是空间出租率不是很理想，随意变动租金价格可能会影响出租率。
轻资产能不能成为“遮羞的底裤”？
其实发展到现在，联合办公已经经历了多轮洗牌和退潮。仅以北京联合办公市场为例，戴德梁行首席政策分析专家魏东表示，2018年联合办公在北京写字楼整体市场的成交占比差不多是17%，而2019年只有2%了。
另据业内人士分析，本次疫情对商业办公是一个巨大挑战，其一体现在办公楼运营、物业保洁、安全维护等物业管理上，无论是自持还是轻资产运营，投入成本增大；其二体现在部分疫情严控地区的政府管控措施上，即推迟开工日期、限制写字楼复工人数、暂停大规模聚集活动等，这必将导致部分行业难以真正复工复产，并致使联合办公的租金收入下滑。
就像一位曾供职于联合办公空间的员工说的那样，“一开始创业，大家都是偶然做的，后来的创业浪潮让二房东转变成了联合办公楷模，再后来经济下滑，裸泳的都现身了。”
此时，找到“遮羞的底裤”就非常重要。于是，轻资产开始被行业重视。
打造轻资产空间的优势很显著：由业主承担大部分的资金成本，满足品牌以低成本的方式扩大规模的需求。2019年开始，多家联合办公已经开始重视轻资产运营板块：氪空间宣布从“联合办公”向“综合办公服务+新型资产管理”升级，试图以轻资产运营方式破局；优客工场决定进行“战略转型”，在接下来办公空间拓展模式上，将寻求轻资产运营，并计划在2020年达到约100个轻资产项目，轻重比例约1：1。
这样的转变对于空间而言，是有利的。仅从优客工场去年底公开的招股书中表示，到了2019年前三季度，优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一。截至目前，优客工场品牌输出项目达到36个。
但是这样成绩的背后，是优客工场从2017年就开始的轻资产模式探索始于2017年。
对此，一家大型联合办公品牌的高管评价说，这意味着优客工场不再主要发展“二房东”模式。“这不是退路，而是整个行业发展的正确方向。”
无疑，空间经济是一场考验耐力的马拉松，是战略眼光、服务能力、运营能力的综合考量。特别是经历2019年行业洗牌后，联合办公行业逐渐由“空间赋能”向“服务赋能”升级，逐渐转入精细化竞争阶段。未来联合办公的头部品牌，将不再会选择沉重的资产自持，而是会选择合理的扩张边界与写字楼形成共同友好生态，以高品质空间为平台，利用新技术，结合生态健康理念，轻型化、精细化、智能化地增强情景体验，优化办公体验。
看起来，轻资产其实不像是行业“遮羞的底裤”，更像是早已经藏在了海平面之下的潜艇。或许有一天，这个行业可能会有一些品牌，凭借轻资产拓展的力量，实现规模的拓展，占据更大的市场空间，成为新的行业独角兽。
作者：江离
