变革未来写字楼需求的力量

发布时间：2020/08/31 向租 www.xiangzuwang.cn 浏览量：410

我们知道，伦敦写字楼长期以来都处于供不应求的市场环境中。然而，新冠疫情期间大规模的居家工作令人们对未来写字楼的需求产生了怀疑：如果工作方式的转型导致了部分工作已经能够长期经由居家办公完成，写字楼的需求是否还和以前一样？今天这篇文章，我们就针对这一问题进行一些探索

通过这篇文章，我们希望能为读者提供：

·关于未来写字楼市场需求可能的变化

·投资伦敦写字楼市场关注点的变化

细分写字楼需求变化的层面

以目前的情况来看，关于写字楼需求变化的讨论，主要触及的是两个问题，第一个是写字楼工作（office work）会否被居家办公（work from home）大规模取代，第二个问题则是第一个问题的延伸，即假如大规模取代的情况发生了，写字楼市场会如何变化；或者大规模取代没有发生，但未来是否仍会因为新冠疫情而产生一些变化。

由此可见回答第一个问题（写字楼工作会否被大规模取代）是最关键的，因为这涉及到接下来的关注点应该在哪一个问题；而如果关注点是大规模取代的确会发生，则是最容易解答的问题：如果写字楼工作被大规模取代了，毫无疑问公司对写字楼租赁的需求就会大幅减少，写字楼市场将迎来萎缩。

写字楼工作会被居家办公大规模取代吗

近期Savills专门进行了一项调查，在全球范围内询问其合作的写字楼租户觉得写字楼是否还有必要存在，以及写字楼会如何受到新冠疫情影响的问题，最终结果是有89%的受访者认为写字楼仍然是必须的，但其设计（71%）和空间（74%）需求将会因为新冠而改变。如何改变？Savills的客户没有说，至少没有被登载在公布的材料里。但Savills认为未来空间需求未必会减少，我们将在下文继续讨论。

现在先回到最基本的问题，关于写字楼工作会否被居家办公大规模取代上来。按照Savills的调查，结果自然是不会，但从这项调查本身，我们也能看到一些大流行病带来的对房地产本质需求的影响：在新冠疫情以前，是不会有多少人怀疑写字楼空间是否还是一项脑力劳动中的必需品的——正如不会有多少人（也许完全没有）会调查有多少人认为汽车已经可以脱离人类社会一样。工作的时候就到办公室，下班了之后才使用住宅，这是绝大多数人的工作常态。事实上，同样根据Savills的调查，彼时有许多公司本就允许员工在某些时间内居家办公，可愿意这么做的员工比例却远小于愿意这么做的公司。

新冠疫情后，愿意居家办公的员工大量增加了，且这种倾向已经可能延伸到新冠疫情结束之后（但这一时间点实际上是有问题的，我们将在下文讨论）。此时Savills上文中关于89%的人仍然认为写字楼是工作中必需品的结论就显得尤为必要，因为这反映出了一种思想博弈的结果。

在新的替代品尚未出现之前，原本的常态一般会继续保持，比如马车不会在汽车出现以前就被淘汰。从新冠开始影响到现在，也只过了5个月，因此目前关于写字楼与居家办公的争议，实际上主要为思维方式的变革，不涉及到具体技术的迭代，而思维方式的变化方向，则取决于大部分思维倾向于哪一边。因此，如今既然绝大部分人都还认为写字楼是必需品，写字楼工作就不会被居家办公大规模替代。

当然，这只是目前的情况，也就是新冠疫情还没有在全球大范围爆发，其疫苗预计能够在明年上市，且这些防控措施都将是有效并能够为大众所享用的前提下的，如果说，新冠病毒在未来又发生了变异，或者在某一年出现了需要世界各国封锁数年的另一种病毒，则可能实质科技的迭代时间已经足够，也许真的会有新的“汽车”出现，来代替写字楼这架“马车”，当然，那又是另一个故事了。

写字楼的空间需求变化

写字楼既然还被绝大部分人认定为工作中的必须，那么回到写字楼工作，也许工作时间会减少（因为被分配到一周中的某些居家办公日了），就还仍然会是绝大多数情况下的正常状况，因而原本在写字楼内发生的工作行为，并不会被完全转移到家中，从而导致公司员工可以集体放弃其在玻璃幕墙后的办公台。但既然某些员工可能会一周在家工作3-4天（如果公司同意的话），为这种员工长期保留块写字楼空间是否还是经济上合理的，就可能需要考虑，尤其是在某些同时包括了联合办公（Co-working）楼层的建筑内。

这种可能的工位减少反映在写字楼需求上就是公司不再需要如此之多的办公空间了，照此来看，除非公司整体数量的增长率达到一定水平（即新增公司的新增需求能够与原有公司减少需求相互抵消），否则写字楼市场的需求端还是会经历一定萎缩。

但实际上，新冠疫情带来的工作影响除了居家办公的增长，还有全行业，或者说全民的社交距离要求。社交距离要求之下，在同样空间内工作的人数本来就要被削减，假如被削减的这部分人的数量与工作模式转换为居家为主的这部分人数量类似，实际上公司对于写字楼的需求并不会减少。我们可以看看社交距离之下同样工作空间内工作人数的变化。

图中可见，这是一间可容纳约270人（图中所有原点）的办公室，但由于社交距离的限制，实际上在此工作的人只能达到140人左右，即实际上只有50%左右的人能够在保持社交距离的情况下回到原来办公室工作，笼统地说可谓一个人占了2个人的工位。这一数量已经远比居家工作为主（居家工作要求为3-4天）的人数增量（约为20%）要多了。因此，假如某公司没有裁员，其全部员工中如果有20%的人不保留原有工位，只保留原80%的人的工位的话，都需要比原来多出60%的工作空间；而如果要裁员，则需要裁员30%，才能令裁员后保留工位部分的人回到原有办公室。

由此可见社交距离对写字楼空间需求的影响是很大的，也就暴露了如果使用Savills统计居家办公环境时时间节点来考虑写字楼市场需求的问题：只使用“封锁后（post lockdown）”显然是不够的，因为解封后起码还有“需要保留社交距离”及“社交距离解除”阶段，都会对写字楼需求产生影响。

我们认为，最大的可能是明面上（即不考虑我们之前提过的租客自身的转租面积）的每家公司写字楼需求不变，居家办公为主的人则增量超过真正想要这么做的人数，并且在社交距离的限制结束后减少。这样一来，公司无需考虑变更原有办公场所面积，在成本上应该是相对经济的（公司缩减办公场所面积可能涉及提前解约费用，搬迁费用和中介费，短期内未必一定减少经济压力）。

伦敦：科技公司可能成为新动力

讨论完整体需求层面在疫情上可能的变化后，我们回到熟悉的伦敦写字楼市场，来进一步探索行业需求的问题。

在伦敦，2019年年末时，伦敦最大的写字楼需求来源是联合办公，或者说灵活办公供应商，其次为银行及金融业，科技公司与媒体类公司合在一起列在第三位。但由于新冠疫情，科技革新对于许多行业来说都更受关注，比如最近流行的概念：金融科技（Fintech）。

金融科技在新冠疫情期间凸显出的核心实力是其远程业务结算的能力，拥有这项能力也将令金融及银行系统的风险承受能力大大提高，从而增强其稳健性。而即便没有新冠疫情，能够在网上直接办理金融相关业务也是当今移动设备使用率和生活节奏都在提高的人类社会所提出的新要求。根据欧洲银联（European Banking Federation）的统计，仅2018年1年，全欧盟的银行营业部数量就下降了5.6%，而10年来总共减少的营业部总量则接近6万5千家。相比之下，欧盟27国的网上银行使用率却从28%增长到了51%，几乎翻了一倍。网上银行的发展反映了电子商务及其支持科技（比如安全码和人脸识别）的发展，营业部的减少则反映的人们消费理念的转化，因此将新科技融入金融及银行，已经是一个成型的趋势。

而基于Savills结合人才，可负担性和就业结构等数据整理的金融科技城市指数（Fintech Occupier Index），伦敦就是全欧洲最适宜金融科技公司发展的城市。如果未来的金融科技需求进一步扩大，金融科技公司的发展预计能够为伦敦带来新的写字楼需求。

实际上，科技公司对写字楼需求的拉动已经能够在实际案例中得到体现，比如著名的伦敦写字楼One Canada Square（位于金丝雀码头），其“39层（Level 39）”就是全部为网络安全，金融科技和零售科技服务的公司（实际上使用的办公空间还包括24层和42层），总共写字楼面积为8000平方米,为欧洲最大的金融科技公司加速器。

为了能够更好地利用这一金融科技加速中心的资源与信息，伦敦大学学院专门在39层之下的38层租用了办公空间，作为其校区的延伸。由此可见，科技公司在伦敦的发展还能够带动其他行业（比如教育）的办公空间需求。

而对于投资者来说，科技公司在伦敦的集聚主要集中于Shoreditch，即伦敦硅岛（Silicone Roundabout）；国王十字（谷歌总部所在地）和上文提到的金丝雀码头区域，由于科技公司集聚效应，这些地区未来也更可能吸引小型科技公司在其附近设立办公点，而对于个人投资者来说，提供为小型科技公司服务的中小面积的办公空间更为可行，因此这些区域也许相比于别处更值得关注。