南都讯 记者顾威 4月23日，中国城市更新首届创新发展峰会在深圳召开。全国城市更新圈政学研企界52位专家及学者，围绕“十四五规划与城市更新行动”展开探讨。
住房和城乡建设部总经济师杨保军，中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江先生，广东省“三旧”改造协会副会长田光明等专家和业界人士在主论坛现场，针对城市更新政策及未来发展展开主题演讲。
存在问题
深圳辖区面积不足，城市空间资源配置亟待优化
深圳的城市面积仅有1997平方公里，陆域面积不足900平方公里，人口众多，房价高企，承载城市建设和经济发展的土地资源愈发稀缺，成为影响城市发展的主要瓶颈之一。
李江和田光明在峰会论坛的演讲中，提到他们对深圳城市更新的思考，并就城市更新在“十四五”规划中如何保持高质量发展给出了自己的建议。
李江认为，深圳希冀在十四五期间实现高质量发展这一目标，离不开空间的支撑。深圳面积仅仅是北京的1/8，上海的1/4，现在土地开发利用达到了50%。所以，未来深圳的发展就需要以调结构和提品质为要点，构建一核多新网络化的城市空间体系，优化城市空间的资源配置。
李江在演讲中提到，就深圳未来发展而言，城市更新是一大主要途径，一些问题也逐步显现。土地整备是深圳的“特产”，过去土地整备是起源于土地征收，如今深圳可收储的用地不多，基本上都是建城区。更新整备实施对象交叉，空间上重叠问题逐步显现，更新准备补偿标准、容积管理规则存在不一致性。
商办写字楼利用效率低，市场存在盲目性
据李江所述，深圳商办写字楼总量有1.6亿平方米，这个体量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。但是深圳的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。
“这么大的体量而我们的GDP量和别人相差有一大截，办公空间的利用效率非常低。如此规模体量，深圳放眼望去都是写字楼，这造成了新的空间浪费。”李江称，现阶段市场并没有这么多的需求，这在某种程度上也证明市场存在着盲目性。“2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，一线城市排名第一。”
应对策略
融合城市更新和土地整备二次开发
李江表示，此次在“十四五”规划编制中将城市更新和土地整备放在一个规划里编制，也在规划中提出了更新整备融合试点片区。通过试点看看深圳在两个政策当中找出突破口，尽可能地将更新和整备两个政策打通，形成完美的结合。
李江称，深圳城市更新的下一步，需要明晰政府与市场关系。深圳现阶段最重要的策略就是政府引导、市场运作。“城市更新的主力军就是广大开发商，他们能够给予市场足够的活力。
持续完善城市更新配套政策，需要在新形势、新的发展格局下不断完善。加强城市更新、土地整备和棚户区改造等政策的衔接和统一。统筹协调城市更新与空间规划、法定图则的编审管理，包括总体规划、分区。
田光明指出，释放空间、产业升级、完善配套和提升品质，是整个大湾区通过不断城市更新提升市场价值的重要手段。田光明认为，从深圳的城市更新释放空间和土地资源来看，目前的管理框架是规划。“比如说，深圳规划容积率是明确的，这个天花板确定之后，第二个是产权，产权登记完之后是市场交易，土地管理法管的新增用地是出让之后产权给了市场，市场一级二级不断捣腾，这是市场行为。我们管理办法把规划的层面慢慢开始清晰，但是产权有非常大的问题，过去存在很多有产权、没产权的问题，这次《办法》明确了原则。”
