作为“十四五”的开局之年，广州2021一季度经济稳健开局，在延续去年的稳定态势下加快全面恢复，市场需求持续释放。社会经济的“固稳蓄进”为广州写字楼市场的发展打下了坚实的基础。
1、投资势头良好市场加速回暖
科技创新助力产业升级
根据广州市统计局数据，2021年一季度全市GDP为6404.09亿元，同比增长19.5%，两年平均增长5.6%。第一、二、三产业增加值分别为48.05亿、1534.14亿、4821.90亿，同比增长1.5%、31.3%、16.4%。固定资产投资中房地产开发投资增长36.9%；商办用地供应共计613万㎡，环比增长92%；成交17幅涉办用地，共计189 万㎡。市场投资势头良好、外贸稳定恢复、社会消费加速回暖。
广州“十四五”规划纲要指明今后的发展道路：“十四五”期间，广州将围绕“科技创新”、“产业升级”、“数字化发展与改革”、“双区”建设“双城”联动等领域构建新的发展格局。其中具体举措如重点建设广州科学城、人工智能与数字经济试验区、天河智慧城、南沙庆盛片区、南沙明珠科学园等科技创新轴项目；积极推动南沙自贸片区拓展范围；落实黄埔硬科技创新先行区，共建粤港澳大湾区金融枢纽，形成世界级产业集群；开展营商环境综合授权改革等。这些举措将对广州写字楼市场带来巨大的发展空间。
2、写字楼空置率微升租金稍降
TMT与批发零售业成交活跃
据第一太平戴维斯数据，一季度广州写字楼市场有两个新项目入市，分别是天河广州环贸中心和琶洲赫基大厦，共计带来18.5万㎡的新增供应，全市甲级写字楼市场存量升至569.2万㎡；同时净吸纳量达到15.3万㎡，达到历年同期最高值。
全市写字楼整体空置率因市场较大新增供应影响，环比上升0.3个百分点达到9%；租金环比下降1.1%，平均租金为163.9元/㎡/月。
新增供应、净吸纳量与空置率
数据来源：第一太平戴维斯
子市场中，越秀区平均租金环比上涨1.1%，达到138.3元/㎡/月；珠江新城虽依旧保持了全市最高的租金水平且出租率微涨，但平均租金环比下跌了1.1%。琶洲则因较多新项目陆续入市加剧了片区内的竞争，为进一步提高去化速度，租金环比下降明显。
子市场租金指数对比
数据来源：第一太平戴维斯
消费市场的快速回暖和大量新增项目的入市，刺激了租赁需求的活跃。一季度广州写字楼市场TMT行业表现瞩目，占全市成交面积近六成且租户主要集中在珠江新城商圈，其中金蝶软件签下珠江新城周大福金融中心3000㎡的办公面积。批发零售业是另一大租赁成交活跃行业，名创优品租下琶洲铭丰广场2.7万㎡的办公面积，黄埔临港经济区的成交也以批发和零售业居多。
3、金融城黄埔临港板块热度攀升
天河5G数字经济大厦招商忙
据58同城、安居客数据，分区域看，一季度广州写字楼租赁搜索热度区域排名延续上年四季度趋势，天河区依然霸占一位。3月底天河区启动5G数字经济大厦招商，广州环贸中心、南方财经大厦、寺右万科中心、粤海金融中心等一众重点项目的最新进展曝光，此后又迎来广州期货交易所落户寺右万科中心。近期预计天河CBD将有共计55万㎡的甲级写字楼交付使用，未来还有61万㎡新增入市，天河区的中心城区功能又将加强不少。
此外，根据目前已公布的2021年的供地计划，琶洲与金融城东区将分别出让商业地块建筑面积85万㎡、130万㎡，充裕的地块供应将进一步扩大两个板块写字楼的市场规模。而在“十四五规划”中占有重要战略地位的国际金融城，其保利南方财经大厦等地标建筑已成功封顶，取得预售证，在售超甲写字楼产品面积段约340-520㎡。
已有多家世界500强金融企业入驻的国际金融城以及黄埔临港经济区两大核心板块的崛起，使得板块及其周边的写字楼市场发展拥有了更广阔的前景，热度也持续居高不下。
从写字楼面积段热度看，广州小面积办公房源关注度最高，200㎡及以下的房源热度占比达55%。琶洲受企业总部密集选址带动，在几大热门板块中800-2000m及以上的超大面积关注度最高；番禺万博板块因批发和零售业的搬迁聚集，100㎡以下及100-300m的中小面积段搜索热度更高。
4、一手市场供应成交创新高
新兴商务区项目获投资者青睐
一季度广州一手写字楼市场表现同样不俗。据中原地产数据显示，一季度市场新增供应932套，新增供应面积23.48万㎡。尤其1月市场开闸放量入市面积占整个一季度市场供应的93%，供应量环比涨幅达到546%。一手供应主要来自番禺、黄埔和天河。万博板块的番禺敏捷广场、天河保利南方财经大厦、黄埔凯德星贸商务中心以及广州宝能金融中心，共带来23.19万㎡的新增供应。尤其广州宝能金融中心所在的片区目前已有10多个总部项目，此次入市也将为片区断供数年的写字楼市场带来新鲜血液。
本季度一手写字楼成交669套，共计18.46万㎡。2月受春节假期影响市场供应断档，成交量环比下降83%，成交仅43套1.55万㎡，3月市场成交又触底反弹。
数据来源：广州中原研究发展部
大宗交易方面，据克而瑞数据，2021年Q1广州大宗交易较去年同比上升 28%，成交额约为 33.52 亿元；其中一手热销项目保利鱼珠港整栋成交拔得头筹，成为广州21年首宗整栋资产交易项目。从热销项目物业类型来看，一季度写字楼投资需求显著增加，除了保持活跃的金融机构以外，其他行业的大型国企以及制造业也涌现写字楼购置需求，非核心新兴商务区在建或新落成项目尤其获得投资者的青睐。
5、百万新增供应六成在琶洲
总部集聚效应将持续发力
第一太平戴维斯预计，二季度广州写字楼市场将有一个新项目交付入市，带来9万㎡的新增供应，对整体空置率影响不大，短期内租金也将保持平稳态势。
进入下半年后新增项目集中入市，或将导致空置率上升、租金进一步下跌。全年广州预计有约100万㎡新增供应入市，其中超六成都在琶洲板块。
楼宇经济是一座城市综合竞争力的体现。据58同城、安居客与广州楼宇经济促进会发联合发布的数据，广州市目前共有标准写字楼2095栋，办公规模近2000万平方米，楼高在300米以上的写字楼数量已经超过北京和上海。
目前在穗投资的世界500强企业已达到309家，涉及落地项目1100个，超过90%的世界500强项目落户或租用商务写字楼，商务写字楼入驻企业平均在地注册率超过85%。
广州楼宇经济实力可见一斑，琶洲的互联网集聚效应也汇聚了众多互联网巨头，使得数字经济区一直走在全国前列。在琶洲38个重要建设项目中，3个已投入使用，15个已完成封顶亮相在即。
在“十四五”规划的开局之年，广州重点规划以琶洲和黄埔数字经济核心区为新核心，打造广州产业中心，以实现”一核两极三港多点“的产业格局，让各区域实现多中心、组团式发展。而这一切的规划与发展，都将为广州写字楼市场的蓬勃打下坚实基础，带来更广阔的的发展空间。
