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一线城市写字楼市场集体回暖,什么信号?

发布时间:2021/09/07 向租  www.xiangzuwang.cn 浏览量:107

2021年,一线城市写字楼市场集体复苏——

报告显示,广州写字楼半年销量创历史纪录,上海写字楼半年吸纳量超越近两年全年总和,北京写字楼市场同样强势回暖,年净吸纳量有望创十年新高。

△来自莱坊研究部

市场向好,资本活跃,大宗交易集体爆发。平安330亿收购六大来福士广场部分股权,黑石237亿港元收购SOHO中国,和谐健康保险90亿元收购北京SK大厦……

这些信息都在传递一个信号:随着经济的复苏,资本正在围猎商用物业。其中写字楼更是以59%的绝对领先比例,为投资者最青睐的物业类型。

究其原因在于:随着金融、科技、互联网等行业蓬勃发展,带来写字楼租赁扩张需求;同时,全球大放水下,写字楼能够带来持续稳定的投资收益。香港国际金融中心年租金收入高达100亿元,上海中心、深圳平安大厦等回报率可达15%。

△来自第一太平戴维斯

成都作为新一线城市之首、世界二线强(Beta+)城市,长期以来商务办公市场活跃,写字楼市场规模位居全国第五,亦是大额资本重点布局城市。

随着天府国际机场开通、成渝经济圈上升为国家战略,成都在内外循环中发挥旗舰作用,吸引各路资本入局,谋求在西南的投资发展,目前在川500强企业达364家,写字楼投资/租赁需求持续旺盛。

△来自第一太平戴维斯

第一太平戴维斯报告显示,2021上半年,成都甲级写字楼市场活跃度持续回升,录得多单千平以上的租赁成交,全市净吸纳量约13.5万平米,较2019年同期大幅增长。全市空置率持续下降,保持在近十年较低水平。

三大动力

点燃成都甲级写字楼投资

从根本上说,写字楼需求的持续增长,植根于城市辐射能级提升和产业转型升级。成都人口增长、金融创新和高科技产业升级,是该进程的三大推动力。

1、人口超预期增长,高端人才聚集

长期来看,人口导入形成的聚集,成为重要的生产要素,是各行各业得以可持续发展的根基。

七普数据显示,成都人口达到2093万,是全国第四个人口两千万级城市;过去十年人口增幅583万,仅次于广州。

同时,越来越多年轻人逃离北上广,转而投入正蓬勃崛起的强二线城市。成都自2017年人口新政以来,已吸引约48万青年人才落户,成为新一轮高知人群迁移的主要承载地。

2、金融中心地位提升,金融企业加速集聚

无论是纽约中城、香港中环还是上海陆家嘴,金融机构的分布都有在中心城市CBD集聚发展的特质,尤其是总部机构。

成都目前聚集金融类机构超千家,“全球金融中心指数”排名第35位。2020年成都获批全国金融科技创新监管试点,法定数字货币试点工作居全国前列。

目前金融企业在成都写字楼需求中占比高达24.3%,但与上海等城市33%的比例仍有相当大的差距。随着成都西部金融中心地位的不断提升,金融类租户的写字楼需求增长潜力巨大。

3、建设科创中心,TMT企业租赁需求持续高速增长

作为全国互联网第四城,成都2019年聚集互联网企业达3400余家,腾讯、阿里巴巴、字节跳动、亚马逊等大厂全部入驻,并成为甲级写字楼的主要租户。

△来自仲量联行

仲量联行发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》,科技互联网已成为成都甲级办公楼头部企业的“最大客户”,占比高达39.3%。

目前成都正在建设全国科技中心,独角兽、瞪羚企业蓬勃发展,也将带来科技型总部企业对于大面积办公的需求。

结构分化

大面积超甲办公物业稀缺

随着成都发展重心向东转移,东部新区有望成为未来的新城市中心。城市发展的转向亦带来写字楼市场的结构性失衡,表现为新兴区域供应不足、甲级优质写字楼占比低、大面积单层物业少等特征。

△来自第一太平戴维斯

从区域分布看,成都写字楼主要分布在市中心和南延线,但市场主要新增租赁需求在东大街沿线。加之金融城等板块价值趋于饱和,后期增值空间有限,市场对潜力更大的城东更为渴求。

从物业类型看,金融城、天府新区写字楼多以自持为主,在售甲级以上优质写字楼少。

从面积区间看,在售写字楼主要以中小面积为主,锐理数据显示,成都上半年在售的写字楼中,500平以上大面积单层物业占比仅有13%,总部企业办公需求很难满足。

△绿地蜀峰468效果图

但从市场来看,无论是满足总部企业的办公需求,还是产业资本投资的需求,市场对于优质甲级写字楼的需求都与日俱增。放眼整个市场,占据成都向东首排的绿地蜀峰468摩天地标,以城东地标级封面超甲写字楼,名副其实的成为当下热度最高的商务集群投资区域。

从成都向东的大势

看蜀峰468的无限潜能

自2017年成都提出东进以来,千亿资本、高端人才正在汇聚城东。近日出台的成都国土空间规划2035明确,城市发展中心向东转移,联动重庆共建世界级成渝城市圈。

这场历史性的城市机遇,让城东成为未来主要增长点,而绿地468所在的东三环区域,更是东进战略的高度汇聚点。

△绿地蜀峰468办公集群实景图

1、汇聚高能级产业

位于东大街金融产业区、三圣乡文创产业区、龙泉驿千亿经开区“黄金三角”地段,汇聚金融、文创、消费等新兴产业;同时坐拥东客站、天府国际机场两大交通枢纽,可以立足成渝,辐射全国。

未来,城东主要聚集高端制造、科技研发、信息金融等生产性服务业,这必然吸引国内外行业巨头,带来超量的办公需求。

2、TOD+亚洲最大伊藤旗舰店

随着亚洲最大伊藤旗舰店的落成,已经开业的华熙528、卓锦曼购,片区商业突破160万方,成为城东最大、最成熟的商圈。

△成都地铁远景规划

项目无缝接驳地铁2号线,还有13、30号线两条地铁在建,远期规划有9、11、32号线等线路,未来片区将形成6条地铁的蜘蛛网式交通,能够与东大街、金融城形成良好互动,形成主城又一个CBD区域。

3、招商引资支持,最高奖励千万

锦江区出台新一轮支持重点产业发展的政策体系,绿地蜀峰468一楼一策,更大力度扶持重点企业、项目和高科技人才,给予企业一次性税收优惠、贷款贴息、上市奖励、租金补贴等政策,最高达千万元。

绿地企服平台成都站,整合全球资源,线上线下联动打造一体化综合服务,彰显国际商务风范。

△蜀峰468实景图

绿地蜀峰468摩天地标

全球首发资产

随着商务办公越来越呈现全球化趋势,绿地蜀峰468亦引入或营造环球顶配,以此营造出一个完整循环、同步世界的国际商务圈。

项目集结国际会议中心、超甲办公、GONGA行馆、超五星酒店、天际会所等巅峰业态,集众多顶奢配置与领先科技于一体,满足一站式办公、酒店、商务、观光等需求。立意蜀山之王贡嘎雪山,以468米擎天之势,屹立于成都之巅。

从全国范围看,摩天超高层往往更易受到世界500强青睐。如摩根大通位于上海中心大厦,苹果总部位于北京国贸三期,深圳京基100大厦入驻12家世界500强……

△蜀峰468与雪山同框

相对应,摩天超高层的租金回报也会更高,相对周边同等地段甲写租金可以高出40%以上。比如成都,普通甲写租金约在101元/平/月,IFS等超甲写可以达到160-180元/平/月。

也正因为如此,相比于租,不少投资者和企业都更愿意直接购买写字楼。

以目前成都超甲写租金约160-180元/平米/月来计算,,一套500平的写字楼,一年租金就是100万左右,再加上按年递增,10年下来,所付出的租金相当于购买一套写字楼的价格。

△蜀峰468已突破400米

同时,企业角度讲,购买的写字楼作为固定资产,能享受良好的资产增值效应。梳理数据发现,成都2010-2020年写字楼均价上涨100%,超甲写字楼则回报更高。必要时也可作银行抵押再融资,盘活资金用作其他。

而着眼未来,限高令下,绿地蜀峰468的绝对稀缺性,更几何倍数放大了它的价值。

近日,国家发改委下发通知,要求严把超高层建筑审查关,严格限制新建250米以上建筑,不得新建500米以上超高层建筑。这意味着468米的绿地蜀峰468将长期占据西部之巅。

△办公平层图

为匹配总部企业的办公需求,绿地集团特邀全球殿堂级大师,由设计过迪拜大厦、上海中心等全球地标的AS+GG、TT、HBA 、CCD、 SWA等团队设计建造,打造比肩世界一流的体验。同时拿下有“绿色建筑奥斯卡”之称的美国LEED金级认证,全国亦属凤毛麟角。

△办公效果图

59部尖端科技集成电梯、约4.4米标准层高、独立水电等配置,联手全球五大行的仲量联行,带来比肩五星级酒店的办公服务。

最值得一提的是,在面积空间上阔绰大气,整层面积约2850-3500㎡,可以实现总部级大面积办公的需求。

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