章哥好，我现在手中有些现金，大概不到200万，想投资房产。但是不知怎么选择，主要是应该买住宅还是写字楼的问题。
在朝阳这边，我在四惠附近上班，观察了一下房价。以东恒时代为例，住宅要6.2万左右，而写字楼才3.8万，相差40%。而写字楼能租到每平米七八块钱，甚至更高。住宅却只能租到四块钱左右，这两者的回报率相差太大了。我不知道该怎么选择，请问一下，如果长期持有，十年后谁的升值率会更高一些呢？
1、按照经济学原理，商品的价格是由供需关系决定的。商品多买家少就会降价，反之就肯定涨价，在任何时期和地点都适用。
2、写字楼的价格之所以低，就是因为存量多增量也多，而投资的人少。没有了争抢，价格自然上不去。
但在2007年之前，写字楼的价格是一直高于住宅的，甚至高的很多。因为那个年代的写字楼很少，而北京又处于快速发展期，对办公用房的需求极大，因此逼的很多公司都到酒店里去租房子。
所以在那会儿才出现了像Soho这种产品，明明是70年的大产权住宅用地，却盖成了不伦不类的商办模式，居家办公合一。但当时就是受到了争抢，2002年开盘时单价1万3起步，要知道，当时北京住宅的均价才5000左右啊，而且还基本都是三环内。
但商人都是逐利的，只要嗅到了利润的气息，就立刻跟进投资。于是，在之后的几年中，北京到处盖写字楼，越盖越多，价格却保持了平稳。
到2007年左右，写字楼的均价和住宅以及基本持平，因为住宅在猛涨，写字楼没什么变化。到了2009年之后，住宅更是一飞冲天，把写字楼远远甩在了后面。
今天再看建外Soho的价格，才不过是4万多，仅是周边住宅的40%不到。
3、这就引出一个问题，写字楼价格为什么上涨速度低于住宅这么多？
因为写字楼太多。那为什么盖这么多呢？因为政府批的地多。
很多人有一个刻板印象，就是政府部门刻意推高住宅的房价。其实真不是，甭说北京了，就算是一般城市，政府对住宅用地也是不太感冒的。
因为住宅是一锤子买卖，收了这一笔出让金之后就没什么了，交易的税费也很少。而商业不同，包括写字楼和商铺，这些都是能带来源源不断的税收的。所以相比之下，政府更鼓励建设商业地产。
可这又造成了两个循环，批的商业用地越多盖的就越多，商业就越不值钱，大家也都赚不到什么钱。而住宅批得越少盖的就越少，人们反倒争抢，价格也越来越高。简直无解。
4、写字楼的价格虽然上不去，但回报率却一直是很平稳的，基本都在5%左右。因为投资商业地产的人，比投资住宅的相对要冷静和理性的多，都会反复权衡。回报率超过银行利息才会投资，否则放弃。
5、总结：回答你的问题。十年后，如果是看资金回报率的话，写字楼超过住宅。但如果是看单价涨幅的话，写字楼还是赶不上住宅。
而且劝一句，作为个人投资者，对商业地产不懂行的话，尽量不要投资写字楼。因为你没有专业的知识去应付那些复杂的问题，包括招租、空置、纳税等等，很麻烦，只有专业的团队才适合做这些。比如这次疫情，已经让大量的小公司和小门脸倒闭，这势必造成写字楼和商铺的空置率上升。而这对投资人来说，既煎熬又无法改变，只能干等着。
章哥您好！我一直住在燕郊，两居室现值150万左右，还有50万贷款。现在想卖掉这房子，凑足160万购买东四环附近的小户型。请问现在这个时机合适不？
1、合适，建议尽快将房子挂牌，同时进行看房。
2、看今年的经济和金融形势，房价上涨的概率很大。而燕郊虽然也会随大盘上涨，但毕竟地段和居住人群有局限性，导致其价格波动远远大于北京市区。
3、从今年2月份起，央行已经连续降息降准，这和2008，,2015年的情形几乎完全一样，4月份的M2增幅竟然达到了11%。预计在8月份之后，市场上的资金就会流入房地产市场。
4、所以，建议你现在就开始看房吧，毕竟从看房到过户至少也要两三个月时间。
章哥您好。我目前需要出国陪孩子读书，至少要7年在国外生活。现在北京丰台有一套房，户型较大，260平复式（无电梯），还有贷款不到100万。
请问，这种情况下应该怎么处理比较合适？是卖掉还是租给中介？谢谢。
1、这种情况不太好处理，这种大户型一般都是2005年之前盖的。楼龄虽然不算太老，但是因为没有电梯，出手的话，挂牌时间会比较长，至少是普通的房源的三四倍以上，而且单价还要偏低一些。
2、正规中介是一般不会收这种房的，因为太大了，北京对打隔断又查的非常严。而不割的话，楼上楼下浪费的面积太多，所以他们不爱收。小中介也不能找，实在不让人放心，尤其你还不在国内，就算发生了情况也不好处理。
所以还是不要出租给中介了，尤其是那些公寓机构，他们的经营模式的风险都很大，一旦暴雷就会影响到业主的利益。
3、建议还是卖掉吧，以丰台的均价，这套房售价应该在1000万，减去贷款也能接近千万。以此为全款可以购买一套比较高档的二手房了。高档的房子出租的话，租户也会相对爱护的多。即便你们将来回归居住，也是不错的选择。
