文 | 克而瑞资管
写字楼市场研究团队
根据CAIC监测显示，受疫情影响 2020Q1 北京写字楼市场整体承压，平均出租率、租金下降创近三年新低；空置率突破12.57% ，创历史新高；Q1大宗交易总成交金额196.75亿，外资比例持续上涨，表现活跃 。短期内整体市场下行已成定局，长期看基本面仍较为健康。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
宏观市场
经济下行已成定局
北京作为首都，一季度经济增速面临很大下行压力。历史经验证明，自然灾害对宏观经济的影响通常都是短期的，受疫情和群众情绪影响，经济增速会在短时间内断崖式下降，但随着疫情逐渐控制，二季度市场有望回暖。
| CAIC 市场监测（北京）
市场：疫情下，北京写字楼市场受冲击较大；租赁市场受阻、销售市场分化明显；大宗交易同比基本持平，成交主要在节前。
租户：存在部分退租和违约现象，企业类型里中小企业受波及程度最大；金融 TMT仍为租赁市场“主力军”，疫情短期影响行业格局。
业主：业主放宽招租条件，合理降低租金或给予一定的优惠和免租期，预防大面积违约和退租现象，为租户提供绿色安全的办公环境成为行业共识。
板块：此次疫情使得北京写字楼租赁市场按下了“暂停键”，商务区整体表现为下行趋势，对于长期价格和出租率坚挺的金融街也出现了松动。
租赁市场
空置率刷新历史新高 租赁市场受阻
▌新增供应 5.4万㎡，净吸纳量负值，空置率高达12.57%
据 CAIC 资产数据库监测显示，截止 2020 年一季度，全市空置率已高达12.57% ，创历史以来新高。核心商务区空置率达到历年最高值7.96% ，非核心商务区以丽泽为代表，受供应及区域发展中等因素影响，丽泽68.2% 空置率位居首位。季内全市净吸纳量共计-3.68万㎡，近三年来首次为负值。
受疫情影响，仅录得1个项目，新增供应5.4万㎡。原计划 Q1 入市的项目大多选择延期，一方面受疫情影响整体市场并不乐观，此阶段议价空间受挤压；另一方面，供大于求且需求持续走弱的背景下，可以很大程度上避免与空置存量的恶性竞争，待市场逐渐企稳后可迎来稳定去化。
▌租金下跌明显 业主放宽招租条件
据CAIC资产数据库检测显示，北京全市甲级写字楼近三年平均租金基本维持在 12-13 元/m/天的水平， 6个季度持续下跌，使得2020 Q1首次跌破 12 元/m/天，至11.71元/㎡/天；核心区与非核心区差异较大，在整体经济疲软，中美贸易摩擦不断，新冠疫情等多重因素影响下，租金下行趋势明显，但核心区与非核心区相比则体现更强的抗跌性。2020 Q1核心区租金下降至13.96元/m/天，但仍处于近三年中间水平，而非核心区租金下降至7.5元/㎡/天，为近三年最低水平。
▌金融 TMT仍为租赁市场主力军
疫情的突然爆发，使得一些中小企业到期不续租甚至直接退租的现象均有发生，但同时也给予了一些行业快速兴起机会，短期影响了行业格局。
从数据显示，2020Q1金融业和TMT行业仍然为租赁市场的主力，占比62%。消费服务、医疗等在2020Q1季度表现都较为良好。
从2020Q1的承租类型中，专业服务业、零售业受影响较大，承租表现较上季度不佳，主要是疫情期间，零售和专业服务类型企业无法正常开展工作，经营受到了严重限制，租赁需求则表现不旺盛。
销售市场
五笔大宗交易成交，综合体备受青睐
据 CAIC 资产数据库监测显示，2020Q1年北京大宗交易总成交额为196.75亿元，同比基本持平。从物业类别上来看，综合体为投资客关注的重点，总成交额143.01亿元，占总交易额超70%。
▌北京办公销售市场分化明显 非核心区表现出色
一季度北京办公销售市场全市成交29.42万㎡，环比上升2.48%；通州区成为本季度成交最活跃的区域，其供应面积达9.1万㎡，成交面积为17.4万㎡，成交均价33938元/㎡；一季度朝阳区成交均价最高，达70779元/㎡；其次为石景山区，成交均价为38898元/㎡；
2020Q1北京写字楼市场主要供应、成交都集中在非核心区，各占比100%和73%；全市成交均价为30279元/㎡，其中核心区成交均价为28076元/㎡，主要受成交量少且成交均价低影响；非核心区成交表现出色，成交均价31098元/㎡。
土地市场
涉办用地成交为零
本季度供应2幅涉办用地，共计建筑面积5.94万㎡，环比下降88.68%；涉办用地成交为0。
未来供应及展望
北京写字楼市场租金、出租率双降为短期内的确定趋势。新冠疫情的爆发使得租赁压力进一步加剧，招商施展受压、需求被抑制、空置率上升，租金下行压力增大。加剧了业主与租户之间的博弈，业主放宽招租条件，租户在选址和租金的谈判中比以往有更多优势。
但随着疫情形势持续向好，需求端市场情绪逐渐稳定，之前被暂时压抑的消费、投资等需求得以释放；市场端企业复工和线下售楼处正式对外及一系列活动刺激，北京房地产市场有望回暖。
本文对报告部分内容做了摘录分析。欢迎免费领取《 克而瑞资管2020年Q1北京写字楼市场回顾及展望》完整版，转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台即可。
文章来源:克而瑞房价北京
