前海，实在是深圳人的分裂症。
一提起前海住宅，哪怕公寓，人们都蜂拥过去。认为目前13万的基座价，涨到未来的3、40万是毫无压力。毕竟，深圳湾的30万都已经摆在那里，被zf的“二手禁价”发文欲盖弥彰了几次，也算钦定了深圳湾确是一个房价高地。
未来，前海的长相，可不比深圳湾差。就冲着那系列绕海湾的摩天天际线，就敢相信前海从10字头跃到3、40是没压力、没压力。
但是，若提起，前海的写字楼，深圳业内首先就皱眉了：
空置率太高了。空置率太高了！
简直是深圳写字楼空置率的先遣部队。
前海写字楼空置率真的高吗？
是什么原因造成前海空置率高的？
前海写字楼未来会装满吗？
前海的住宅能从15万攀到30万吗？
带着这些问题，芳姐前阵子去前海走了走，发现前海写字楼招租有压力，问题的来源还在前海的规划和建设进度。但是，前海的未来，确实还是很光明的。
1、前海写字楼建成区，招租真的有压力
前海目前有3大组团（板块），妈湾、荔湾、桂湾，都通了地铁、都有几栋写字楼投入了使用。招商、卓越、华润、嘉里、恒裕、世茂都进驻了，名企顺丰、平安也到位了。各自成熟阶段不同，但是都让初来乍到的外人担忧人气不满。
据高力国际数据，2019年前海片区甲级写字楼的空置率已经高至65.7%，而深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%，福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。
荔湾，是前海管理局所在地，也是第一个建成区占地规模较大的。整体并不存在过多招租压力，据说入驻率在90%。但是，问题在，这一块容积率低，多层楼宇多，并没有摩天大楼。所以，清净一些。
但是，一清静就不热闹。又因为定位为企业公馆、创业公馆，赫赫名声的大企业不多。缺乏CBD的架势，让人看起来以为此处“普通”。
桂湾，实际上是前海自贸区地段位置最好的，因为最解决南山核心区，对外通道也多。也是前海较早建设的板块。现在已经有大型保障房社区龙海家园，有金融小镇，还有卓越大厦等已投入使用的写字楼。晚上，写字楼灯光还是很多，说明入驻企业并不少。
桂湾其实几乎是深圳“新地王”诞生地。这些年，企业都在扎堆拿地。但是很多都是产业用地，造不了住宅。就导致了前海的供应结构问题、售价矛盾问题。
但是，桂湾目前依然会让人认为人气不足。原因是，桂湾工地多，道路断头路多。哪怕从地铁口出来，去很多地方也得绕路。在这样的地方办公，暂时还不会有CBD的感觉，更多的是像关外开发区建设区的感觉。
感觉重于一切。多数人都只能靠走走、看看来调研一个地方。毕竟，获得数据是很难一件事。前海也很少公布各写字楼入驻情况、企业发展情况。
靠着感觉，桂湾、妈湾都是不人声鼎沸的。
妈湾，其实是很完备的一个办公行政区。地铁已经通了。从地铁出来，左边几栋大楼和小河，围合一个很完整的建成区，有中心的下沉广场、商业。
平安科技、顺丰都已入驻到这个板块。招商的公寓区也建地很好了。世茂的商业也在运作了。但是，确实还有些写字楼很空，打着优惠招租的条幅。
前海办公区域的现状，在深圳人看来，是不够人气饱满的。运营方的招租压力应该确实很大。
2、深圳惯性：写字楼90%入驻率才算及格
在深圳，对写字楼的入驻达标线，要求还是蛮高的。
前海目前的入驻情况，至少比北方城市的新CBD都好太多了。但是，深圳人是把福田CBD、车公庙、深圳湾、高新区、软件基地的入驻率当标准。
前两年，这些地方入驻率是很高的，接近100%。而且，这些地方楼下往往人头密集，高峰期地铁口可以排个几百上千人。
这两年，媒体总是居安思危地探讨：
深圳写字楼空置率太高，租金腰斩！
就是因为，深圳人接受不了写字楼入驻率长期低于85%。
其实，随着经济周期性挑战，深圳和珠三角的实业指数确实有所下降。但是，写字楼里的企业并没有发生真正的倒闭潮。
深圳的社会经济还是比较活跃的。上下班高峰期，车公庙地铁站仍然排长队。福田CBD的购物中心等mall，餐饮部分饭点依然要等位。
就连传说中的高新区租金腰斩，芳姐都亲自去看了看。租金是有所下滑，但是远够不着腰斩。便宜的都是400平米以上起租，而且租金还得年付，而且也超过100块/m2。
这连车公庙、海岸城都被深圳人置业“空置率”高了点，那前海写字楼的现状自然更让深圳人皱眉头。在深圳人的经历里，似乎没有过半年不满租的CBD，如果有，那肯定是出问题了。
3、深圳满租真经：高科技产业&贸易
深圳有没有写字楼爆满的区域？
当然是有的。
前海4公里之外，是深圳软件基地，腾讯大厦所在。前海6公里之外，是深圳高新区，一堆上市公司所在。软件基地写字楼，基本是满的。高新区这些年一直扩容，增加了深圳湾生态广场、华润城系列写字楼，短期巨量供应涌入，但基本上入住率超过6、7成了。
科技园北、西丽留仙洞总部基地、西丽大学城，这些地段条件未必比前海更方便的板块，写字楼入住的效率也是很快的。基本上很快就满满当当的了。
南山中心区、深圳湾、车公庙、香蜜湖、福田CBD、华强北、罗湖…这些办公区域，大多数时候，人气还是好的。罗湖除了租金没涨得起来，出租率一直是不错的。
盘点一下，我们就能发现，深圳最稳定的企业租户是：
高科技企业、贸易企业！
其次，才是金融企业。
前海的3大组团，建成区规模都还不大，对比高新区消化新增供应量的速度来看，前海目前确实面临人气问题。这个问题，是多方面原因造成的。
主要的原因，就是前海自贸区的定位，导致企业租户“对号入座”时，与前海产生了隔离感。
前海的主题词是：高端服务业，供应链企业，金融和创投，创业企业。
虽然离深圳软件基地才4公里的距离，但是前海离深圳主流产业企业的心理距离，可能有40公里。
高新区和软件基地的办公室，一房难求，但是科技企业也没扎堆去4、5公里以外，已经通地铁的前海甲级写字楼却空置率超过60%，这真是一个定位和宣传的问题。
这个问题之外，前海人气不饱满，还有4个本身的问题。
一个原因是，整个前海还在建设中，连交通基础设施、市政设施都没健全。
前海目前更像一个开发区的样子，而不是高大上CBD的样子。对于企业租户来说，需要的眼前的办公效率、配套，而不可能像住宅业主那样、看上10年后的房价回报。
一个原因是，路网没建完，断头路还很多，沿路都是工地状态。
内部交通并不方便，来访的人找个路都比较难。感觉有点荒芜，走路有点担心不便捷。
一个原因是，供应量激增，租金并不便宜，企业来不及消化。
2019年至2021年，深圳甲级写字楼增量437万平方米，超八成来自南山和前海。
一个原因是，前海写字楼租金并不便宜。
在链家网查到的租金是，前海世贸的租金至少是180块一平米。而科技园北区的租金100块一平米。而起前海很多都是大面积起租，几百几百平米起！
4、运营策略到位，才能招租达标
每一个新CBD、每一个产业新区，都会面临前期招商引凤的问题。
前海眼前的问题，其实不过是常规常见的问题。
是所有新园区、新产业区，都经历过的初期招商难的问题。
但是，前海3大组团，似乎都是散户运作状态。Zf给了整体的规则和税费框架优惠后，写字楼的运营方，似乎去做的其他动作不多。
前海的住宅，是自带流量和人气的。前海的公寓，也是产品吸引力在前，开发商的宣传主力跟上。前海的形象，前海的前景，都是靠住宅和公寓宣传出去。基本上，深圳人人都尽知了，前海的未来是个好地方。
但是，很少见到前海写字楼出来，进行宣传，或进行接地气的招商活动。作为一个新晋板块，并不是随着路通地铁通，企业家就自己过来了。2年前还尘土漫天，现在小CBD已有雏形，那是要宣传出去的。
不能够到高新区去引客，不能去跟西丽大学城分客，前海写字楼的办公室不会短时间自己满起来了的。
毕竟，人家高新区已经是一个30年历史的大IP了。走出了上百家上市公司，很多品牌拓展了全国、全球的，几乎人人都知道：好的科技公司，就要扎堆去科技园（高新区）办公。人家是不需要更多的宣传和招商。
但是，前海需要！前海需要招商宣传！定位调整！
近在眼前，前海的增量客户就是科技园外溢的企业，或者福田CBD像西迁的金融企业，或者罗湖像总部形象升级的贸易企业。
然并卵，前海写字楼们以为自己是深闺玉环，丽质自会引来君王泽。
5、大势所趋，前海总有一天会满起来
前海写字楼目前的问题，一个是招商宣传的问题，一个是本身建设进度的问题。
这些，都不是本质问题。
本质的东西，是前海在规划上，早已超越一个“自贸区”的概念。从所有流出的规划图看，前海都是一个面朝大海，时尚灿烂的新城邦。
一座城，一个板块，最重要的是规划、基建、体验。前海的规划是未来级，建成后的体验度，也是超越了福田CBD、深圳湾这些地方。硬核的价值在，长远的价值就在。
所以，哪怕前海写字楼目前的运营和招商力度都比较佛系，也会挡不住前海写字楼入驻率日渐饱满的。前海写字楼崛起为与福田CBD抗衡，只是个时间早晚问题，比如3年、5年、10年。
但是，在这个过程中，就怕运营商的财务压力大。
6、下一代真CBD，前海房价不弱深圳湾
芳姐的文章，从来主要聊住宅，顺带聊产业经济。
这些年，也一直很看好前海，也经常踩盘。所以，说完前海写字楼，总要说下前海的房价会怎样。
前海，是一个先从地底下建起的城区。光看外面的长相，看不出前海成长的茁壮速度。2014年前后，还是有人担心前海建设的进度，会不会导致房产投资没有回报。
后来，大家也知道了，2015年，前海领涨。2019-2020年，前海又再次领涨。前海自贸区的任何一个规划，建设的任何一个动作，都会秒变为二手房挂盘价。
不说关于过海路桥下沉，海岸线风景的搭建，前海的将来，至少有一个核心价值，在护航业主的资产财力。那就是，前海也在造“学区”。
前海已经有了南山实验的分校、深大附中，妈湾这边规划的公立教育在引入百花小学。未来还有3所公立学校要建，按“优质学校集团化”趋势，大概率也都是挂牌名校集团。这是公立部分情况。
私立学校，起点就更高，有哈罗国际学校、礼德国际学院、荟同学校、国王学校，一年学费2、30万那种。现在深圳的国际学校，华南地区的人都来报名，比如湖南、江西、广西的。以后，前海会成为中国南方国际教育高地。
因此，从天际线上，前海将来是不输深圳湾的。从城市街区体验角度，也是过往CBD的强势升级。更重要的，大前海未来至少是个“大优质学区”，不是1梯队公立名校扎堆，起点就是2.5-2梯队的是无疑了。
因此，前海写字楼可能是慢热过程；但是，前海的居住，未来是充满希望的。因此，前海的未来房价，自然不存在悬疑。
只是，希望前海的产业操盘手，能下多点功夫，根据南山的企业特征，把科技企业揽多点过来。一口气把人气做起来，把商业带起来，让人们一出前海地铁，就见到一座缤纷城，而不是在建产业园区的感觉。
来源：爱住家投研圈
