近年来，深圳的写字楼市场一直不太尽如人意。
7月11日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：
北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
一线城市里面，深圳写字楼空置率最高，达25.4%，写字楼租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，222.9元/㎡。
2016年～2019年间，深圳写字楼空置率从13.3%升至20％，与空置率相应的是，深圳写字楼新增供应量也从130万平方米升至200万平方米，供过于求现象持续存在。
但随着7月15日深圳最严限购令的降临，大量滞留在住宅市场的现金流已经开始盯上了写字楼这块蛋糕。
深圳重锤之下，莞惠中山谁更具优势
2020年上半年，大湾区写字楼市场租金及价格下跌趋势持续，租金跌幅高于价格跌幅，区域整体收益率进一步萎缩。
近日，根据《大湾区甲级写字楼指数》指出，疫情导致的经济增速放缓叠加过高供给影响，上半年湾区各城写字楼租金、价格普跌，分别环比下跌4.1%、3.6%。
其中深圳价格降幅最高，环比下降8.5个百分点至190.8元/㎡。
写字楼空置率明显上升，从2018年下半年就已显现，其中深圳CBD福田区表现更为明显。
去年第一季度，全市甲级写字楼的净吸纳量，即新租面积加扩租面积减去退租面积，为4.7万平方米，但福田区出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平方米。
由经济增速放缓导致的企业租赁需求减弱，造成了目前市场中供过于求，深圳前海、后海、宝安、龙岗中心城等新兴区域写字楼集中落成，都将进一步推高深圳写字楼存量。
2019年，深圳全市甲级写字楼存量为608万平方米，这一数据高于广州，低于北京、上海。
但2019年，深圳有109.9万平方米甲级写字楼交付，主要集中在福田、前海，占新增供应的28.8%、25.5%，深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。
对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守，希望降低资金投入，以节省物业租赁成本来保持竞争力，以及有效规避预期风险。
市场下行过程中不乏极端案例，如某地标写字楼一次性出现数万平方米的退租现象，以及写字楼二房东出现普遍性亏损，不得不收缩战线或重新调整投资策略。
同时还有不少联合办公品牌，出现关店、调整定位等情况，以应对需求的减少。
写字楼市场持续萎靡，经济增速放缓是一部分原因，其主要原因还是供大于求。
今年，经济下行叠加疫情效应，不少企业破产或裁员退租，这必然导致写字楼价格一再走低。
与市场现状相呼应的是，诸多写字楼业主采取更多优惠手段，比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率。
深圳未来新增853万平写字楼供应
面对写字楼市场巨大的存量，深圳预计未来五年时间提供853万平方米的甲级写字楼，仅今年投入使用的供应就高达178万平方米。
相比住宅供地，深圳政府对商业用地的供应相当大方。多中心发展战略，也导致深圳各区的写字楼如雨后春笋般建起。
无论是新入市写字楼，还是改造厂房而成的写字楼，入市项目多，在建面积大，以现有的深圳企业，难以消化。
面对写字楼的存量已经严重过剩情况，为何政府还在大力规划办公综合体建设？
首先以科技创新立足的深圳，是由大量小微企业积累而成的，大量供应可以降低企业的租赁成本，减少企业外流的同时，鼓励小微企业做大做强。
其次深圳是全国经济最具科技创新活力的城市，发展潜力巨大，为了吸引更多的科创企业进驻，现在就要预留足够面积的写字楼商务区。
即便最后写字楼市场过剩，可以改建住宅出售，毕竟商改住相对容易，但是住改商则工程量巨大。
深圳市政府加大写字楼商务区供应，可以提供足够的优质产业发展空间，以促进经济的转型升级，是具有长远目光的规划。
尽管目前写字楼空置率很高，并将持续一段时间，相信深圳未来有潜力消化自身的写字楼市场。
受下半年集中供应影响，深圳市场空置率还将进一步走高，租金、价格也料将随之下跌，下半年深圳预计还有约90万㎡供应的入市。
新政之下，资本看好写字楼未来市场
在住宅市场无处安放的资本，如今将更加看好深圳写字楼资产。
早在2019年，深圳写字楼市场就累计成交31宗，成交额达549亿元，同比增长75%，占全国大宗交易总额近20%，创下历史新高。
从深圳房地产市场成交物业类型看来，写字楼依然受投资者青睐。即便写字楼租赁市场表现不佳，仍有大批的投资人看好深圳的写字楼资产。
去年至今，香港领展房地产信托基金，66亿元收购福田怡景中心城购物中心；中国人寿又以120亿元的价格，拿下华侨城于深圳新建的总部大楼。
中信保诚80亿拿下华润前海大厦；南山华联城市中心，将T3办公楼4-11层打包，售价达5.7亿。
作为大湾区发展规划中的核心城市，以新兴产业为依托高速增长经济的模式，才是深圳的本来面目，写字楼市场必将是深圳投资市场最活跃的一极。
深圳自身高速发展，消化潜能巨大。
近几十年，深圳抓住机遇，快速发展自身的金融与科技实力，扶持了一批国内最强的民营企业。
除华为、腾讯、万科、平安、招商等一批世界500强企业，还有比亚迪、中兴、大疆、华大基因等新兴科技公司。
这些企业不仅多年来为深圳输入了无数的新鲜血液，现在也不断为周边城市经济发展带来利好。
据深圳市市场监管局所属企业注册局透露，目前，深圳商事主体总量达到333.7万户，连续七年保持头名，创业密度也稳居全国第一。
巨大的写字楼供应体量为用户带来了难得的吸引力，尤其是对于想在深圳建立总部，但苦于无地可求的企业而言更甚。
如今新政的实施，又让深圳住宅市场巨大的消化能力，转移到写字楼市场上。
尽管年初疫情对短暂干扰了深圳写字楼市场，但良好的营商环境、持续优化的产业结构及年轻化为主的人口体量，将是深圳写字楼，尤其是甲级写字楼市场未来崛起的重要支柱！
来源 ：粤湾房产（ID：GBAfang）
