让人感到不可思议的是，2020年深圳房均价涨幅飚至22%，还有不断爬高的趋势；另一边写字楼租金连降九个季度，空置率居高不下。
局部区域有近一半的写字楼是空的，比如宝安，空置率高达49.6%；南山区空置率达34.7%，空置率水平居全市第二。
初看到此条新闻，既为房价高涨和住宅供应紧缺焦心，又为大面积写字楼浪费惋惜。
深圳到底怎么了？
深圳写字楼“鬼城”现象
第一太平戴维斯监测数据显示，2020年四季度深圳甲级写字楼空置率升至28%，仍是四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。
但有业内人士表示，深圳实际空置率达到40%。
站在中心区鳞次栉比的楼宇下，灯光璀璨夺目，但近一半面积漆黑寂寥。
2019年一季度甲级写字楼为18.2%，短短2年的时间，空置率上升了10个百分点。
而且，每年写字楼空置率不容乐观，呈逐年递增趋势，2015年空置率仅13%，五年过去，翻了超1倍有余。
在深圳的很多片区，降低租金已经成了目前写字楼最重要的揽客手段，不少业主之间甚至还打起了租金价格战。
有业主称：“你喊150我就130，你喊130我就110，小业主之间的价格战非常严重。”
2020年空置率攀升，其中一方面源于突如其来的疫情冲击、全球经济的疲软影响是，更关键的原因，是深圳写字楼供应过高，对空置率指标形成了空前的压力。
未来几年，空置的局势还将愈演愈烈，颇有一发不可收拾的势头。
根据戴德梁行数据披露，今年深圳甲级写字楼计划实际供应将在100万㎡左右。未来五年，预计供应约800万㎡，比肩现有存量813万㎡。
根据数据测算，到2025年深圳写字楼存量将有1613万㎡，现已出租585万㎡，以近5年的296万㎡吸纳量来推测未来五年的吸纳量，届时将有732万㎡的写字楼空置，空置率为45%。
这意味着五年后随便一处可见的写字楼，近乎一半是空的，让人不敢置信。
虽然随着疫情缓和，大经济逐步复苏回温，但依旧改变不了中美关系紧张、经济疲软长期影响和企业外迁局面，深圳写字楼市场未来将面对严峻的挑战。
空置率攀高的罪魁祸首是？
“企业外迁”成为很多人眼里首当其冲的致命一击，毕竟写字楼的生死存亡离不开产业。
而深圳经济飞速发展依托工业起家，如今，大型知名制造企业尚自身难保，小微工业型企业更是仓皇逃离。
近年，耳熟能详的华为、中兴、欧菲光、史丹利等陆续把部分产能迁移出深圳，飞利浦、三星电子、爱普生、奥林巴斯、霍尼韦尔等外企也陆续搬离了深圳。
高昂的租金成本让众多大企业左右为难，对于中小制造业而言，是压垮骆驼的最后一根稻草。
有人肯定会反驳：深圳产业在迭代升级，摒弃传统、低端、劳动密集型的制造业，引进科技、金融、新兴战略产业等，“腾笼换鸟”带来的阵痛无法避免。
但目前，最大的问题是，鸟没换进来，笼子却长期空置着，而未来还要造越来越多的笼子。
从天眼查获得的数据显示，2015～2019年，深圳市新增的企业每年稳定在50万左右，5年新增逾254万商事主体。今年上半年深圳新注册企业23.5万家，居一线城市首位。
值得注意的是，企业注销/吊销的数据，2015年、2016年分别只有14766家、22477家，但到2017年陡然增到89800家，2019年更是达到228765家，相比2015年，增加了15倍。
来源：证券时报
自发飞来的候鸟成批缩减，为了留住想要的企业，深圳出了绝招：低价出让土地招徕科技巨头和知名企业。
2020年深圳签约项目超240个，超7800亿，相比2019年翻了一倍。其中，有大名鼎鼎的字节跳动、美团、京东、小米、联想、波士顿等落户深圳。
10月，小米以1.6万/㎡楼面价拿下深圳湾春笋旁商地，周边居住产品华润瑞府房价超20万+，深圳出手相当阔绰。
但这些企业完全落址办公需要时日，且招商数量相比流失数量显得捉襟见肘，是该好好思考转型过程中还能猛跑吗？
写字楼越空，房价增速越高？
GDP失速越严重?
通过数据整理和分析，我们发现一个有意思的现象，写字楼空置率越高的区域，房价涨幅越高，GDP增速数据不尽人意。
宝安尤为明显，2020年房价涨幅摘得全市桂冠，前三季度的GDP增速只有0.1%，排名倒数第一，写字楼空置率位居深圳榜首。
典型的房价先行，经济掉尾，颠覆了很多人原来对房产价值依托于区域经济发展的认知。
干啥啥不行，房价涨幅领跑的还有龙华。
GDP增速涨幅0.1%，近乎止步不前，房价倒是紧跟深圳大步伐，跑出23.5%的佳绩，只能推搪龙华CBD未崛起？
让人甚是担忧，买房来钱如此快，谁还愿意踏踏实实干实业挣慢钱呢？
实际上，2020年整个深圳楼市房价都在大暴涨，根本原因还是商品房严重供不应求。
尤其是西部片区，住宅供应犹如挤牙膏，写字楼却形成大面积空置浪费，高昂的租金让许多中小企业望而却步。
这些片区都是大规划、斥巨资打造的片区，政府已经提前描绘出一个个宏伟蓝图，也难怪购房者对保值增值的住宅资产趋之若鹜。
区域发展的故事虽然讲的很动听，但也要听众们愿意掏钱买票进场。显然，务实的企业家们暂不愿为了远在天边的“大饼”提前买单。
工改居，收效甚微
此刻，深圳也在企图改变当前写字楼过多，住宅供应不足的矛盾。
10月11日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），对深圳盘活存量工业用地持放松态度。
根据方案，在未来，工改将成为深圳居住用地的一个重要来源。
根据南方楼市统计数据显示，未来至少有190块工业用地，有望建成住宅。目前规划已经批复的工改居项目，共38个。
大部分位置位于原关外，离轨道交通较远，交通出行并不太便利，周边多为产业园，居住氛围一般。南山、福田、罗湖三个核心区寥寥无几。
但由于项目进度阶段不一致，竣工入市的项目还是较少，对于缓解当前商品住房紧张收效甚微。
结语
高供应量造成了巨量浪费，但众多的深圳企业因祸得福，将有更多的选择，高竞争压力下能以更低的成本租到写字楼。
最后，重点强调下，对中心区写字楼心怀向往、被璀璨灯光迷离了眼的投资客，切记一冲动就砸入几千万重金入手一套或者几层，这个深坑不是一般玩家能轻易操控的。
2020年，血亏大甩卖中心区写字楼的新闻比比皆是，亏本少则几百万，多则上千万。
来源：腾讯新闻
