与此同时，行业始祖WeWork却因上市折戟正处在水深火热之中，优客工场在去年底紧随其后递交了招股申请，虽然受疫情影响原定于今年一季度开始的上市征程已暂停，但日后终要达成此愿的优客工场仍需向资本市场传递信心，并讲出一个与WeWork截然不同的故事。不过，这家本土平台虽然做到了WeWork尚未做到的扭亏为盈，但究其根本，仍难将其等同于联合办公模式的一次扭转。
盈利之惑
今年4月是优客工场创立五周年的日子，创始人毛大庆在周末的发布会上透露，优客工场已在去年首次盈利，实现收入3780万元、同比增长191%，实现净利润300万元。
300万元对于优客工场这样的体量来说不算可观，但在整个行业主流还处在亏损的环境下，实现扭亏为盈也可算是庆祝自己五周岁生日的一份厚礼。
不过，这份成绩单或许并不意味着优客工场的联合办公模式跑出了新天地。
通过其去年向纳斯达克提交的招股书可以发现，优客工场的收入主要分三类，分别为会员费、营销服务和其他服务。其中会员费主要来自联合办公业务收取的租金，是优客工场的主业，营销服务则来自优客工场控股的一家数字整合营销平台“省广众烁”。
天眼查数据显示，省广众烁的经营范围为移动互联网营销、市场营销策划、企业形象策划，企业网站开发、设计、制作、代理、发布各类广告以及会务服务、商务信息咨询等，2018年11月，优客工场通过并购成为省广众烁持股51%的大股东。
而招股书显示，优客工场会员费在总收入当中的占比至2019年突然降至48%，此前于2017年、2018年则分别为92%、88%，同时，营销服务的收入占比虽然未直接披露，但数额却与会员费几乎持平，分别为4.03亿元和4.19亿元。也就是说，在优客工场扭亏为盈的这一年，有新开发的“副业”贡献了与联合办公业务相当的比例，主业在其中发挥的作用还不足一半。
因此可以说优客工场实现了盈利，但无法确定其代表性的联合办公模式实现了盈利。知名地产分析师严跃进赞同这一结论，并表示与个别依靠投资获利的房地产企业类似，优客工场的业绩改善很大程度上依赖投资收益，以当前业务占比来看，很难判断其主业的核心竞争力。
IPO之难
与盈利水平类似，优客工场上市的进程也牵动着其内部与外界一众人士的心弦。虽然周末的这次发布会上，毛大庆并未对上市相关事项作出解释，不过这却是过去一年绕不开的话题。
此前每一次股东信息的变更、每一条知情人士透露的消息都有可能引发优客工场赴美上市的猜测。在去年3月份的“中国智慧地产高峰论坛”上，毛大庆在采访中也提到“肯定会研究多元化的融资，二级市场肯定早晚是一个融资渠道”。
此后时隔不到一年，有关上市的一切随着优客工场于2019年12月向美国证监会递交招股申请而“水落石出”。
但再倒推三个月，WeWork的上市折戟却不能算是好兆头。
彼时在2018年底WeWork提交招股书之际，承包商曾给出其430亿—1040亿美元的估值，美国资本市场一度认为这将是2019年募集规模最大的初创IPO。然而随着招股文件公开一并曝之于众的巨额亏损，WeWork估值瞬间跌至150亿美元，投资方软银势必无法接受这一价位，于是撤回上市申请、更换管理层、裁员注资、股票回购再反悔，成了过去半年WeWork的主基调。
行业始祖跌落神坛，那么其远在中国的对手成色如何？至少从已经披露的过往业绩看，优客工场并无优势。招股书显示，截至2019年9月底，优客工场在41座城市拥有171处办公场所，7.27万个工位，61万名累计注册会员，此外还有以轻资产模式经营的39处场所。而来自WeWork的数据显示，截至2019年6月底，WeWork在111座城市拥有528处办公场所，6.04万个工位和52.7万名注册会员。
优客工场虽然运营场所数量较少，但能容纳更多工位、吸引更多会员，说明其场所单体面积更大。因此以规模而论，显然优客工场优于WeWork。但相应的营收数据却恰恰相反，2019年前三季度，优客工场实现收入8.75亿元，而WeWork仅上半年的营收就达到了15.35亿美元。同期的亏损程度亦然，优客工场毛亏损1.77亿元，毛亏损率约为42.24%，而WeWork去年上半年虽然毛亏损6100万美元，实际亏损率仅4%。
也就是说，相对较大的规模并没有为优客工场带来更好的盈利能力，因此也很难说服投资者心怀希望继续投钱助力扩张。
轻资产转型之困
优客工场也意识到要想避免重走WeWork的老路，就要换一个讲故事的方式，因此更受美国资本市场青睐的轻资产模式成了其本场发布会的重头戏。毛大庆在会上表示2020年优客工场要完成100个轻资产项目的签约目标，轻重比需达到1:1。
当前优客工场轻资产模式主要有三种，分别为品牌输出、资产托管以及盘活酒店闲置资产。如果单以联合办公的角度来审视，优客工场作为行业头部或许有优越的品牌认知度和管理经验，但如果放到整个商业地产领域，在经验、资源更丰富的地产商面前，优客工场的优势无疑会被削弱。严跃进表示联合办公只是商业地产一个很小的分支，物业持有方除了将场地改造为联合办公场所外，还有影院、商超等多种选择，在众多房企也都纷纷转向轻资产的当下，优客工场同场竞争未必会获得很好的资源。
而正如优客工场敏感地捕捉到酒店这一天然适合于改造的闲置资源一样，部分酒店运营者们也同样盯着联合办公这块蛋糕。中高端酒店运营商美豪酒店集团近期正计划缩减加盟业务，转而扩大存量改造业务，转型汤池、联办等领域，其提出将在今年争取盘活500家存量酒店。此举显示，优客工场看好的酒店存量市场也已是龙虎盘踞。
此外，中原地产分析师卢文曦还提到，各地兴起的初创产业园区也是联合办公的有力对手。优客工场等平台虽为创业者打造了温馨、体面的办公场所，也擅长为他们提供行政、咨询等增值服务，但当前各地政府也正积极为吸引人才打造优越的创业环境，产业园区即是一大载体，很多初创企业进驻不仅能享受税收、落户等优惠政策，甚至还有租金减免一类举措。这些真金白银的扶持对于广大创业者来说无疑是一个极具诱惑力的选项。
眼下疫情的爆发更催促着创业者们重新审视办公方式。前瞻产业研究院的一项分析显示，目前联合办公空间更多是为满足初创阶段的互联网创业者。这类行业本身对线下依赖较小，居家隔离时期线上办公的便捷或将削弱这部分群体对线下办公场所的诉求。
而无论讲故事的方式如何变幻，本质上还是没有跳脱先批发后零售的模式，只不过加上共享和社交的外套，似乎就有了无限想象空间。优客工场或许寄希望于轻盈的体重能为市场带来不一样的信心，但经历WeWork“洗礼”之后，资本市场或也意识到再美好的愿景也不及扎实的盈利更安全。想要获得理想的估值，优客工场则需在上市前为主业实现真正的扭亏为盈。
来源 新地产
作者 王晗玉
