从年初的低谷到如今的复苏火焰燃起， 2020 年的商办市场几经波折。
黑天鹅事件给各行各业带来的影响不言而喻，有勉强挺过去的企业，有意外发达的企业，当然也有不少在这场灾难中“夭折”的企业。由此也引发了一连串的蝴蝶效应。退租率惊人，空置率飙升，与之密切相关的写字楼市场遭遇了前所未有的严峻挑战。
不过，随着疫情调控显现成效，企业逐渐复工复产，全国的写字楼市场迎来了新一轮的复苏大潮。
据戴德梁行数据显示，从2020年下半年开始， 全国大部分写字楼市场租赁需求均呈回暖态势。纵观2020年全年，国内20个主要城市的甲级写字楼净吸纳量达到233.8万平方米，全年总量虽然比2019年全年下降12.8%，但第四季度全国写字楼的吸纳则较去年同期大幅上涨了68%。
回望过去的一年，全国办公楼市场发生了哪些深刻的变革？国内一线城市写字楼市场呈现什么样的特点？2021年的写字楼市场将复苏到何种程度？
就以上问题，奇点君独家采访到了戴德梁行大中华区副总裁王盛，与他一起深入探讨2020年中国写字楼市场变化情况及未来发展趋势。
一线城市需求逐渐回暖
空荡荡的街景，稀疏的人流量，安保森严的商业区、办公楼，这大概就是上半年各大城市的真实写照。
寂寥的背后是重重压力与挑战，与此同时，写字楼市场也正发生着悄然无息的变化。以北上广深这四个城市为参考，王盛将写字楼市场呈现的趋势总结为三点：租赁需求回暖、空置率呈上升趋势和租金水平呈下降趋势。
空置率方面，2020年北京写字楼空置率高企，四季度，尽管北京写字楼市场租赁成交活跃，空置率也较三季度保持稳定，但还是达到了17%。上海的空置率则为21.85%。广州市场空置率环比微升1.1个百分点至8.1%。而深圳在全年累计76.21万平方米的新供应量下，空置率并没有出现显著上升，维持在25%上下。
空置率上升则意味着租金水平会明显下降。戴德梁行数据显示，截止2020年四季度，北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元，同比下降11.8%和9.5%。上海核心商圈录得租金环比微降0.03%，为每月每平方米人民币282.6元。广州甲级写字楼租金同比下降5.4%至每月每平方米人民币180.4元。深圳甲级写字楼平均租金同比下降12.8%至每月每平方米人民币211.49元。
从净吸纳量来看，北上广深在空置率上升和租金水平下降的情况下，表现的颇为优异。
北京全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万和5.7万平方米；上海2020年全年净吸纳量46.3万平方米，较2019年全年增长71.3%；广州全年吸纳量达8.3万平方米；深圳租赁需求保持活跃，全年吸纳量高达40万平方米。年末OPPO整栋入驻华润前海中心T2，带动了深圳甲级写字楼全年净吸纳量高达40.3万平方米，较2019年上升296%。
值得注意的是，疫情的影响虽深远，但高科技互联网行业表现出了较为亮眼的抗风险能力，这也是高科技互联网企业较多的城市在写字楼市场方面表现的更好的原因之一。
新增供应入市成空置率飙升主因
2020年，一些企业正在逐渐抛弃“高大上”且租金更为价高的核心商务区、甲级写字楼，往性价比更高的地方诸如产业园区迁徙。就此，网上出现了甲级写字楼空置率上升的原因或在于部分企业的“断舍离”的观点。
对于这一说法，王盛认为，这是属于正常的市场流动，只基于企业本身对未来发展的规划和定位。
“确实有企业从租金高的金融商圈搬出至非核心商圈等现象，由此也出现了如甲级写字楼显露颓势等类似的声音和疑问，但这并不能称之为趋势，有企业搬出，也会有企业反方向向甲级甚至超甲级写字楼流入。”王盛对奇点君说道。
而CBD商圈空置率的攀升，在王盛看来，疫情无疑是造成市场低迷的最大元凶，但除此之外，大量的新增供应入市也是导致空置率不断攀升的主要原因之一。据悉，2019-2020年，CBD中服地块有五栋写字楼入市，新增体量高达50万平方米以上。
此外，通过搜集大量的数据分析研究，王盛发现，租金的回落也是刺激企业换租扩租的因素之一。
奇点君从王盛的口中得知，在国内疫情尚未完全恢复以及大量新增供应致使北京写字楼市场空置率高企的双重压力下，业主们对于租金预期的开始下调，这不仅仅是对于甲级写字楼。对于企业租户而言，这正是进行重新选址和取得更加租金优惠价格的最佳窗口期。
“未来一年，在大量新增供应和全球疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力。”王盛如是说道。
不过从长期来看，以北京为例，随着其写字楼整体市场供应的放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放，届时将有望迎来租金和出租率的双提升。
成本控制仍将是2021年写字楼市场的主基调
未来事物的发展虽充满了不确定，但从现在着眼未来，或许能窥得一丝端倪。
针对目前的现状，王盛做出了如下的预判：2021年，国内乃至全球写字楼市场仍然是艰巨的一年。随着市场大量的新增供应的入市，预计大多城市或将继续出现空置率攀升，租金下降的情况，所以，成本控制仍将是2021年写字楼市场的主调。
戴德梁行数据显示，预计2021国内20个主要城市的甲级写字楼新增供应将高达约1,280万平方米，为2020年全年新增供应的3倍。
而从投资者层面来说，或许已经有人在不确定下退场，但王盛建议，这次新冠疫情“黑天鹅”的出现，睿智的投资者依然会拥抱机会，把握好窗口期，且对未来市场持有信心。
“租金高，空置率低，相同的价格下，北京的写字楼资产能够带给投资者更高的投资回报。北京是众多世界500强企业的总部所在地，第三产业对北京GDP的贡献是全国所有城市中最高的而且还在不断增长，另外，高科技互联网行业以及金融行业是北京的重点发展行业，因此写字楼的需求即便在疫情当中也相当稳定。因此一些投资人认为疫情证实了北京写字楼市场的抗压能力，相对其他城市，北京写字楼项目的投资回报风险会小一些。”
对于物业持有者而言，王盛则认为具备优质办公设备、科学严谨的防控措施及优质租户组合的写字楼将展现出其强大的核心竞争力，抗风险能力将明显优于其他项目。
除此之外，疫情的影响也让租户更加关心楼宇的绿色健康指标，且这些指标的关注度会逐年提高。“因此我们建议对于待开发的项目除一般性的建造指标之外，应更加注重户外空间的打造和通风设备上的升级，具有绿色认证的项目也会更多的收到市场的欢迎。”王盛表示。
来源： 凤凰网奇点商业
