空置率超北上广，深圳写字楼深陷租金“泡沫”。
4月底的深圳，天气有些转凉，在前几天接连的阴雨后，“90后”中介陈峰（化名）似乎变得更加焦虑。
“从今年开始，我都没有签单。” 陈峰在对话框里打出颇显无奈的语句。
陈峰负责的区域是福田CBD，一直是深圳写字楼租金最坚挺的地段，此前他基本上每个月都能稳定开1～2个单。
“现在写字楼行情不太好，我们门店有关写字楼的单子基本上都是年前成交的，很多同事现在都转去做新房了。”
从2014年入行以来，陈峰见证过深圳写字楼“一路向西”的巅峰期，也领略过投资客蜂拥而至到黯然离场。如今，他不得不做好要换业务线的心理准备。
近期，多家机构发布一季度写字楼报告，虽然数值略有不同，但整体态势基本一致——深圳写字楼延续上年走低态势。
其中，第一太平戴维斯报告显示，深圳一季度写字楼平均空置率达26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。
同时，戴德梁行报告显示，受疫情爆发的影响，深圳甲级写字楼市场于节后短期内基本处于停滞状态。一季度深圳甲级写字楼平均租金环比上年末下降 3%，空置率约24.6%。
但值得注意的是，北上广深同期对比下，深圳空置率位居首位。其中，除上海写字楼空置率在21%，北京、广州空置率均在20%以下。
对此，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为，今明两年都是深圳写字楼空置高峰期，而今年第一季度受疫情影响，写字楼行业受到压制，空置率明显提高。此外，一些新入市的写字楼物业议价空间大，导致租金下滑趋势也十分明显。
“估计这样的情况会延续到第2、3季度，可能第四季度才会回暖一些。”吴睿进一步表示。
近几年，深圳写字楼空置率居高不下一直是热点话题，背后除了经济环境不稳定，部分中小企业支撑难，无法维持稳定承租，也有深圳供应体量持续走高，长期供求不平衡所导致。
公开资料显示，2016年～2019年间，深圳写字楼空置率从13.3%升至20％，与空置率相应的是，深圳写字楼新增供应量也从130万平方米升至200万平方米，供过于求现象持续存在。
一场突如其来的疫情冲击，深圳写字楼境况被放大，也突显了不得不面临的诸多现实问题。
一方面，难以维持生存的企业退租、换租，缩减办公成本成为趋势；另一方面，写字楼租金“虚高”，谈判议价似乎逐渐失去秩序。
“我们最近带看的客户不多，跟去年同期比，下降了不少，即便来看的客户也都在降低预算。”在一家专做写字楼承租的线上平台工作了3年的中介郭全（化名）透露。
事实上，老家在湖北的郭全，今年并没有回家过年，原本想着能够凭借春节留在深圳，多跑几单“捡漏”，却因为疫情的原因，连续几个月基本“无收入”。
“现在大部分需求的趋势，是大的换小的，小的换便宜的。”郭全直言，他所在的业务区域是罗湖区国贸附近，虽然大多写字楼与南山、福田相比颇为老旧，但得益于区域属性，做外贸和物流、旅游业的客户多也比较稳定，需求一直都在。
疫情蔓延后，对外贸、旅游行业的影响却是最直接的。“罗湖这边的倒下的大多也都是这些公司，每一栋每一层都有，基本上关门了很多。”
相应的变化也体现在被需求的一方。“现在每栋写字楼基本上都有多间空置，所以很多价格都可以谈，甚至免租期15天、一个月都有。”在郭全看来，现在不管是一手业主，还是二房东，能给的优惠和价格空间都比较大。
对此，中原写字楼部董事总经理范进佳接受乐居采访表示，写字楼市场环境颓靡的背景下，谈判的余地确实会比较大，但是市场价格未必能够直接反应，很多时候租金虚高，但会从侧面调整，比如免租期放宽，其实就是相应的租金下降。
而据中介郭全透露，以国贸商业大厦、海外联谊大厦这些罗湖老牌写字楼为例，此前每月的租金水平都在90～110元/平方米左右，现在接受每平方米价格幅度下降在5%--8%之间，必备免租期，总价上也能再有优惠。
从车公庙地铁站D出口走出，穿越地下两层美食街，一排整齐的写字楼掠过眼前。“这是车公庙这边性价比最高的写字楼，租金相较福田中心区和竹子林都有优势，但是现在也有很多空置。” Q房网中介张鹏（化名）说到。
在张鹏看来，车公庙片区的写字楼跟此前高峰期的价格相比，租金下降幅度一度到30%。以金运世纪、创建大厦等写字楼为例，大面积180～250平方米左右的办公空间，现在每月租金在99～160元/平方米之间，此前高峰期的时候每月大概在180元～200元/平方米左右。
对于承压能力，被需求方越来越处于劣势。“现在的价格也好谈，可以按你的心里的底数出个价。” 张鹏对于价格谈判有足够信心，在他看来，现在基本上直接谈租金总价，2.8万元每月砍到2万元都可以谈，只要业主或者二房东可以接受。
张鹏认为，“目前二房东比业主更好谈价，因为很多快要撑不住了，甚至也有毁约不要押金，也要把物业还给业主的。”
同样的情况在写字楼供应过剩更加显著的南山，似乎也在上演。
在高新科技园片区的大冲商务中心A座，租金价格已经没有太大的竞争力。负责该片区的中介李权（化名）直言，“现在季付、半年付都有相应优惠，免租期也可以谈，他们（二房东）基本上很多已经不赚钱在租。”
“这边的租金去年大概是每月108元/平方米，包含管理费，今年全部谈下来大概在每月90元/平方米，每平方米便宜十多块的同时，也还是有商量余地。”李权表示。
潮汕人老张帮公司运营管理的大冲商务中心A座两层楼，这几年的明显变化是企业对于大面积办公的缩减。“以前我们没有小的办公空间，现在都拆做小的，因为不太好做了。”
“我们这栋倒闭2家公司，一家是做美容的，一家是咖啡店。”老张跟乐居透露。
距离高新科技园2公里外的深圳湾科技生态园，也是大量小微企业驻扎的办公园区。根据中介提供的信息，一间253平方米左右可容纳20余人的办公空间，租金每月86元/平方米，管理费19元，价格最终可以谈到一半。
一直以来，由于供应量持续大体量增加，南山区的写字楼近几年空置率都在30%以上。据中原写字楼部董事总经理范进佳透露，南山区每年的供应体量平均在150～180万平方米，供应占比全市7～8成，目前最新空置率更是到35%。
空置率背后是租金下滑，也加剧了二房东艰难生存的现象，范进佳直言，二房东走过2015年黄金时代后，基本上逐年趋势是往下的，特别是在去年已经明显不行，很多小的二房东被吞掉，差不多都淘汰出局。
“以前的二房东的收益在运营、服务上面，都可以提高租金市场价的30%～40%，现在因为空置率高的原因，租金变低，已没有太多利润空间。”
事实上，压力之下，几乎没有谁能独善其身，而问题的本质还是在于如何改善写字楼过剩的现象。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为，总体上需要从两个方面调节，一是业主方，要积极招商，调整出租策略应对危机，以及新写字楼物业延缓入市时间，但整体作用比较有限；二是政府方面，要加大中小企业复苏政策力度，比如租金补贴或者是其他的复苏支持。”
对此，范进佳也表示，深圳应该加大优惠政策力度，在吸引外资入驻的同时，留住本地优质企业，扶持中小型企业。“如果有长期稳定支持，凭借深圳业态更新的应变能力，后期都能改善。
此外，吴睿还补充，从长远来看，政府应该思考深圳土地供应结构的不平衡问题，并考虑适度地将一些商办或者工改工用地中，增加一些居住的指标，让深圳未来办公和居住的结构更加平衡。
值得注意的是，今年1月，深圳曾发布征求商业、办公用房改建为租赁住房的意见稿，旨在推动多渠道解决租赁住房的困境，引导既有商业办公用房改建成租赁住房，进一步拓宽租赁住房供应渠道。
若后续能够成功推进，深圳写字楼市场供需矛盾将有望得到实际解决。而日后承接大湾区规划和先进示范区等一系列利好政策的推动，深圳写字楼市场的未来依旧可期。
