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第一太平戴维斯:武汉写字楼市场两极分化明显 商业内卷推动创新

发布时间:2021/06/09 向租  www.xiangzuwang.cn 浏览量:72

不断上新的武汉,总在酝酿着变革与惊喜。

有人说,武汉的首店,越来越多。武汉的咖啡馆,怎么也体验不完。

有人问:武汉CBD跟发展成熟的城市,尤其是北上广深相比,有哪些不足?

有人表示,较疫前后,不少购物中心和社区底商承受着租户流失的压力市中心购物中心或社区底商空置看着有提升趋势,但武汉商业多中心发展“多点开花”的局面仍在延续,对于实体商业发展来说,这意味着“内卷”加剧吗?

带着诸多问题,在第一太平戴维斯联合中建三局城市投资运营有限公司联合举办的“武汉生态城市建设”论坛的会后,围绕武汉写字楼、购物中心革新、上新等内容,乐居与第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐、第一太平戴维斯武汉商铺部主管、高级董事黄英波、第一太平戴维斯武汉商业楼宇部主管、董事付丽3位专家展开了一场对谈,解读武汉商业地产发展现状及趋势延展。

多中心格局发展铸就造就武汉写字楼版图持续扩张遍地开花局面

行业需求格局重组带动光谷、及汉口沿江滨江等区域市场表现向好表现好

武汉之大,三镇的雨不在同一时刻落下。虽然只是一句调侃,但武汉三镇鼎立的地理空间格局为武汉的多中心发展局面埋下了伏笔。

写字楼市场的发展,因武汉的产业布局和多中心发展格局呈现出不一样的发展态势。截至在2021年一季度,武汉写字楼整体空置率超过35%,市场持续承载租金下行的压力,但区域市场之间的两极分化明显,光谷和汉口沿江商务区在疫情之后都表现出较强的市场韧性。部分项目租金持续下行的背景之下,光谷和汉口沿江表现依然强劲,两极分化明显。

第一太平戴维斯第一太平洋戴维斯统计数据表明,写字楼市场新增供应持续高企以及疫情之后租赁需求的断崖式下跌,迫使写字楼租金大幅下滑,2020年武汉全市租金水平同比下跌超过10%。虽然市场需求已经于2020年下半年逐步回暖,但楼宇去化压力犹在,部分运营商仍在持续下调租金预期。但伴随着以在线教育、新媒体等为代表的科技互联网行业的租赁需求快速增长,武汉写字楼需求行业势能重组,这也带动了不同商务区之间表现差异化的进一步加深。在写字楼大量入市,租赁承压之下,目前,武汉有些项目的租金已经回归到10年前60元/㎡-70元/㎡的水平。2008年前后,新世界国贸大厦租金就在60多元/㎡上下。不过并非所有区域都是如此,武汉市场出现了两极分化。

第一太平戴维斯武汉商业楼宇部主管、董事付丽表示,近两年科技互联网行业快速发展,带动光谷区域写字楼租赁市场表现活跃,区域内的标杆性甲级写字楼的平均入驻率水平已经超过95%。其中,在线教育与互联网头部企业的租赁需求增长最为快速,以猿辅导为例,该企业在国采中心承租面积已经超过3万平方米,以用于办公服务。此外,学而思网校及腾讯武汉数字产业总部也在中建科技产业园分别承租近2万平方米及8千1,000平方米。光谷区域写字楼市场非常活跃,一楼难求,只要有空位,马上就有企业愿意填补,在这其中,教育产业和大厂的表现积极,单猿辅导一举拿下了国采中心三万方用于武汉分公司办公,学而思网校和腾讯武汉数字产业总部则在中建科技产业园分别租赁了近一万方和八千方。与此同时,汉口滨江沿江商务区总部企业较为聚集,主要有金融保险、高端商务商贸、文化创意和创新科技四个产业集群,该区域甲级写字楼市场表现最佳,空置率较低,平均租金水平在汉口位居首位。她预测付丽女士表示,未来伴随着二七滨江商务区的规划发展,该区域的总部集群效应将进一步提升。

与此同时,交通网络通达性持续提升带动了多个新兴商务区的发展。但由于汉口片区承载了大部分新增供应,新旧楼宇之间的市场竞争持续白热化。航空路及建设大道作为武汉最早起步的写字楼商务板块,部分老化楼宇已经无法满足目前的租赁需求。租户升级搬迁的需求加速释放,为区域内新入市楼宇的去化带来机遇。优质楼宇更具性价比的租赁策略逐步受到市场青睐。反观汉口核心区域,得益于最近几年整个大武汉有较多高标准的楼宇入市,立体交通的便利度让企业在办公板块的选择上少了些掣肘,建设大道——航空路板块这一传统的核心商务区的部分逐步老化的楼宇空置率较高,企业在此有了充分的议价权,香格里拉中心、K11ATELIER等优质写字楼项目都比较容易以比较友好的价格入驻。

付丽女士认为,伴随着香格里拉中心的交付以及未来台北路华润万象城的入市,该区域的楼宇品质进入新一轮的提升更迭。

第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐认为“写字楼的供应量大不完全是坏事”,。第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐认为,相较于北京等一线城市,企业在武汉运营租金较低,选择空间大,能进一步吸引企业扎根武汉或者扩张在汉业务。此外,武汉写字楼的消化量需求保持稳定增长的趋势,城市能级的逐步提升对于武汉写字楼的发展都是健康且利好的。每年都在增长,这一点是比较健康的。

什么是武汉CBD?真正意义上的CBD或许还未出现

武汉中央商务区、汉口滨江国际商务区、武昌滨江商务区、汉口CBD……

老武汉人认为,汉口CBD就是武汉CBD,但总觉着,差那么一口气。

新武汉人则觉得,论CBD,矗立在中南中北商圈的武汉中央商务区兑现速度快,汉口沿江在高楼成片之下,更是一片火热开发景象。从武汉三镇的发展历程上,汉口作为商贸中心带动了武汉楼宇经济的起步与发展,因此大部分传统武汉人认为汉口就是武汉的CBD。但伴随着多中心的楼宇开发进程,多个商务区迅速崛起。以长江以南的华中金融城——中南中北路和汉口沿江商务区为例,行业集群虹吸效应和区域市场地位已经得到市场认可与肯定。

那么,什么才是武汉CBD?

第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐表示,武汉目前没有标杆性的CBD。武汉面积辽阔,各区之间距离较远,资源也较为分散,高新技术产业聚集在光谷,金融服务机构集中在汉口……

他认为,这个大城市,CBD还没有定好位。

随着经济不断发展,结合产业布局情况,未来可能会出现2-3个CBD,就像深圳先有罗湖CBD,而在深圳的经济达到一定体量后,福田CBD、前海CBD才随之出现。也有可能出现真正意义上的单个集所有优势资源为一体的CBD,这一点可以参照广州珠江新城的发展路径和真正成型时间。

迎合大众消费武汉商业“内卷”推动创新

3月25日,武汉恒隆广场开业。

6月19日,武汉江宸天街即将开业。

华发中城商都、武汉大悦城、武汉万象城……在2021年,武汉购物中心迎来了一波开业潮,其背后的运营者更是国内商业品牌中的精兵强将。

华发中城商都效果图

互相PK难以避免,近身搏杀更是事实,乐居在不同时段实探市中心不少购物中心可知,部分购物中心的门店处于空置或者不断的调整中,空置率是否过高?运营方应该怎样破局?

第一太平戴维斯武汉商铺部高级董事黄英波认为,武汉商业业态完善且品类丰富,可谓百花齐放,其定位涵盖奢侈、中高档和大众消费,社区型、郊区型、市中心型购物中心一应俱全。

从不同评判维度来看,武汉有不少颇具优势的商业项目。

从营业额来讲,武汉国际广场可圈可点;

从商场的设计、装修来看,壹方购物中心在国内属于一线水平,很多细节管理都保持高水准,比如机电房、设备间、后勤区的打理;

低密度商业里,武汉天地最具代表性,排名远超同为“天地”系列的佛山岭南天地、杭州西湖天地和重庆天地;

谈年轻时尚和潮流,楚河汉街是快时尚门店和大体量门店的聚集地,在全国遥遥领先;

从单方坪效看,华中地区没有哪家百货商场比得过群光广场。

但是,不同的业态组合之下,不是每一家商业都活的很滋润,求变创新才是商业体能够得以持续健康发展的基础。

以武汉天地为例,十几年前,瑞安把一个棚户区变成了武汉市最高端、洋气的地方,成为武汉人民交口称赞的必然打卡之地。但后面,武汉天地同样也迎来了平淡期,不少高消费餐饮和店铺搬离。

近两年,为了迎合市场,武汉天地的氛围从高端商务逐渐往年轻时尚过渡,大众消费、网红店铺、流量店铺明显增加。瑞安花了大力气引进一些品牌,创造开业排队8小时记录的茶颜悦色,如今依旧人气火爆;SEVENBUSSEVENBUS也是诸多新入品牌中人气旺盛的一家;而1000多方的潮玩店X11华中旗舰店也于近期开业仍在精细装修中,它将为武汉的潮玩经济给这个城市的潮玩经济带来不一样的面貌和体验感。此外,这里还会开出一家比较厉害的彩妆店。

5月31日,位于武汉新天地的X11开业

与此同时,作为武汉最具代表性的步行街——而江汉路步行街也在变革更新,焕发新的商业活力。,在变革之中,在渐渐摆脱此前街店云集法人形象。

2020年下半年,改造许久的江汉路步行街以新的面貌面向大众。大不一样,位于江汉路步行街一号的盐业大楼,改造后变身艺术中心;华中地区第一家啡快概念店——星巴克啡快概念店开幕,一键即时、即取、即享的高效率点单模式符合都市消费群体的需求;备受吃货们关注的两大网红餐饮品牌“文和友”、“茶颜悦色”双双入驻,其中茶颜悦色后者在江汉路商圈更是布局多家门店,开出了十余家,为消费者带来舌尖上的美好享受的同时,也为江汉路带来了巨大的流量……此外,上海三联书店近期也是频频刷爆朋友圈和微博。

一句话总结,在大体量的商业k局势之下,各家零售商业只有积极革新、与时俱进,才能在新一轮市场竞争中占据高地。

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