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深圳写字楼空置率连续两季下降!只因TMT头部企业需求猛增?

发布时间:2021/09/30 向租  www.xiangzuwang.cn 浏览量:76

2021年,连续两个季度,深圳写字楼空置率继续下降,空置率环比下降2.6个百分点,至23.9%,系过去两年内最低值。

TMT头部企业需求增长显著

据第一太平戴维斯最新研报显示,2021年第三季度,深圳招商前海湾B座以及中国人保金融中心交付入市,为深圳市场带来10.6万平方米新增甲级写字楼面积。截至季末,深圳甲级写字楼总存量上升至885.3万平方米。

2021年上半年,深圳生产总值同比增长9.7%,至约人民币1.43万亿元,两年年均增速4.8%,较一季度加快0.2个百分点,经济复苏成果得以巩固。其中,第三产业增加值同比增长10.5%至约人民币9253.8亿元。

体现在深圳甲级写字楼方面,2021年第三季度,单季净吸纳量创下历史新高——首次超过30万平方米(30.7万平方米),环比增长86.5%。其中,南山区净吸纳量仍居全市首位,季内净吸纳量达17.2万平方米。

在供应有限,租赁需求持续释放的背景下,深圳大部分区域空置率环比下降。截至季末,罗湖区由于新增供应入市,空置率环比上升4.3个百分点至23.7%外,全市平均空置率环比下降2.6个百分点,至23.9%,系过去两年内最低值。

本季度,市场情绪显著改善,业主信心普遍增强,尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度,深圳平均租金降幅持续收窄,本季度租金指数三年内首次录得正增长,环比上升0.7%,全市平均租金上涨至人民币每平方米每月184.4元。

值得注意的是,TMT行业头部企业带动全市租赁需求显著增长,租赁面积逾过万平方米之交易若干;同时,金融与房地产行业亦表现活跃,租赁面积逾数千平方米之交易为数甚多。在本季度,深圳写字楼销售市场录得一宗交易公布:某世界500强金融机构以超过人民币32亿元的价格从新世界集团购得前海周大福金融大厦南塔。

展望2021年第四季度,深圳甲级写字楼新增供应仍较为充足,6个新项目预计将竣工入市,合计可租赁面积约55.6万平方米。鉴于下季及来年皆有大量新增供应入市,同时龙头企业需求扩大的持续性亦有待观望,市场去化压力或将再度增大,全市空置率预计有所上升。

随着租赁市场竞争的加剧,预料业主将重新采取以价换量策略,令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。

住宅需求依然畅旺

第一太平戴维斯最新研报数据显示,截至2021年9月16日,深圳一手住宅销售市场供应面积约达184.3万平方米,环比上升98.6%,同比下降28.0%。其中,光明区供应面积达56.9万平方米,为全市最高,约占总量三分之一。

同期,市场需求保持旺盛,全市成交量环比上升13.5%,至125.9万平方米。其中,南山区为本期一手住宅市场成交的热点区域,成交面积达35.6万平方米,占全市成交总量的28.2%。

季内,由于部分位于核心片区的优质项目在本季度悉数完成成交备案,深圳一手住宅成交均价结构性环比上升21.1%,至人民币每平方米76,166元。

2021年度深圳住房实施计划中计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米,根据前三季度市场供应情况,预计仍有约225万平方米供应有待释放。在此背景下,预计第四季度新批预售速度或将加快,新增供应随之增加。2021年第四季度,部分优质项目预计相继推出,这或将吸引市场购买需求集中释放。

整体政策环境预计仍会从严,新房价格调控将持续,深圳继续加大居住用地供应力度,逐步提高居住用地规模和比例,及人均住房面积。受多重调控政策的叠加影响,中长期而言,深圳住宅价格仍会保持平稳发展的态势。

多商圈租赁需求增长明显

数据显示,2021年1-7月,深圳社会消费品零售总额人民币5302.94亿元,同比增长20.1%,较疫情前的2019年同期增长5.3%。总体而言,市场销售快速恢复。分消费类型看,餐饮收入同比增长26.6%,商品零售同比增长19.3%;其中,网上零售持续快速增长,限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长67.0%。

2021年第三季度,深圳录得一新项目开业入市,为市场带来30.5万平方米新增供应。因此,全市优质零售物业总存量扩容至约563.万平方米。与此同时,部分存量优质零售物业持续进行品牌焕新升级计划。

第三季度,多数商圈租赁需求增长明显,叠加大体量新项目均以较高入驻率入市,带动全市净吸纳量大幅上升至约32.4万平方米,较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍。其中,餐饮类业态租赁需求旺盛。多个现存项目完成调改,引入多个餐饮新店。例如,南山万象天地原诚品生活区域部分调改为MIXC Food Lab餐饮主题区,引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爷咖啡等品牌华南首店及全新形象店。此外,时尚、配饰及汽车等业态需求保持活跃。

本季度,鉴于大体量新项目开业入驻率表现优异,且各商圈存量项目空置率均有小幅下降。因此,全市平均空置率继续环比下降0.8个百分点,至8.5%。多数商圈租金指数多表现平稳,受部分存量项目租金略微下调的影响,全市租金指数环比微降0.1%。截至季末,全市平均首层租金下跌至人民币每平方米每月647.9元。

2021年第四季度,预计深圳将迎来三个总建筑面积合约18.3万平方米的优质零售项目开业,其中两个位于前海片区,包括万象前海及前海K11。深圳仍将继续吸引新品牌进驻,需求预计保持活跃。鉴于同期新增供应相对有限,届时全市空置率料将维持稳定。

新进驻中高端品牌助力提升其所在项目的资产表现之余,有望持续促进市场消费力释放。此外,城市标杆项目在吸引奢侈品牌方面仍具明显的竞争优势,随其不断强化奢侈品牌阵容,其租金有望保持增长态势。

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