戴德梁行近期向《华夏时报》记者提供的报告显示，2021年，上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。而在写字楼市场稳步发展的同时，2021年上海大宗交易市场也明显回暖，全年共录得1051亿元的成交额，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。
四季度甲级写字楼空置率同比下降5.9%
日前，戴德梁行对2021年四季度的上海写字楼市场、大宗交易市场、零售物业市场、产业地产市场进行回顾和多维度的解读，并对2022年各市场的发展趋势进行了展望和预测。
戴德梁行向《华夏时报》记者提供的报告显示，2021年上海甲级写字楼供应保持高位，全年共计入市办公建筑规模74万平方米、共计13个项目；全年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。“2019年受疫情影响写字楼成交急速下滑，历经2年调整后，2021年需求有所释放。”戴德梁行方面解释说。
据悉，2021年，上海写字楼市场主要呈现出三个特点，其一，金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；其二，陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；其三，国内大循环为主体的格局下，内资成交占比继续上扬。
细分行业来看，金融行业作为上海的核心产业，2020年已基本建成与中国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，该行业交易量保持前列，行业布局以陆家嘴金融城及北外滩滨江带为重点。同时，2021年以来传统金融行业的银行、证券类以及融资租赁等新型金融业整合搬迁较为积极。
疫情时代以及上海积极打造数字之都的动作，催生电子信息科技行业迅猛发展，在产业集聚且地段位置较好的漕河泾、张江、新江湾板块以及陆家嘴、前滩等滨江地区成交集中；线上娱乐类，尤其是游戏、视频、阅读以及购物电商平台、软件类等细分领域的企业扩租整合搬迁活跃。
空置率方面，四季度上海甲级写字楼空置率15.98%，较去年四季度下调5.9%，其中核心及新兴区空置率分别为9.90%、24.52%。2021年上海甲级写字楼租金止跌微升，至四季度为8.17元/平方米/天，环比上扬，同比去年四季度微涨0.21%；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅更明显，租金同比增长2.04%，达到6.52元/平方米/天。核心区为9.37元/平方米/天，同比去年四季度上扬0.83%。
戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示，2021年中央经济工作会议基调稳字当头，稳中求进，上海方向是重点保持好消费和投资、外资外贸外企、产业链供应链、核心支柱产业、重要经济动能稳定。
“在此指引下，上海’数智经济’将继续赋能行业前行；十四五期间，进一步对外开放的金融政策助力吸引多元化金融机构及外资金融机构落户；而持续促进消费提质扩容政策及在上海建设国际消费中心城市的目标导向下将促使商业贸易行业保持稳中有升。”与此同时，魏超英还判断，疫情时代下医药行业持续保持活力；伴随上海高端产业重点领域从国际“跟跑”向“并跑”“领跑”迈进的目标，高精尖制造行业也将发挥活力。
上海大宗交易已恢复至2018年水平
写字楼市场稳步发展的同时，2021年上海大宗交易市场也明显回暖。
据上述报告，2021年上海大宗交易市场共录得1051亿成交，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。另一方面，办公租赁需求同样迎来明显上涨，全市净吸纳量增至142万方，约为2020年的3倍，空置率也大幅降至约16%，租赁市场明显回暖。
细分到物业类型，办公/研发办公虽占比有所下滑，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；与此同时，综合、商业、公寓等业态逐渐受到买家青睐，成交占比出现5-12个百分点的明显上涨。
买家方面，内资买家以76%的占比仍主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2020年的16%增至2021年的24%；投资型买家再次超越自用交易，成交金额同比上涨16个百分点、至63%；自用买家行业分布特征明显，主要以TMT、生物医药为主，其中TMT行业成交额增长近9倍，对比2020年上涨了156亿，生物医药行业成交额增长约两倍，从2020年的22亿增至2021年的44亿，涨势明显。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平向《华夏时报》记者分析指出，上海市场或迎来以下几大投资新动向：“例如，宏观房地产信贷政策持续收紧，将有更多优质资产折价进入市场；高性价比长租公寓项目更具吸引力；带生物医药环评的研发办公热度提升、适合发行公募REITs的工业类及租赁住宅项目将更受市场欢迎等。”
