文 | 克而瑞资管
写字楼市场研究团队
2019 年整体经济增速放缓，加之中美贸易战等外部因素影响，国内写字楼市场承压，新冠疫情的爆发更是让整个写字楼市场雪上加霜。
克而瑞资管持续关注国内写字楼市场的变化，特别是疫情对市场的影响。我们从本体信息、资产评级、设备诊断、市场分析、竞品分析、运营诊断、融资诊断、交易诊断、价值评估九个维度，通过大量数据、多种算法测试研发出了“九宫格资产诊断模型”，对重点城市写字楼市场的上千个项目进行持续监测、诊断，完成了数千份资产诊断报告，基于数据和诊断结果，能够真实的还原疫情前后写字楼市场的变化。现已推出一线城市整体市场监测报告、上海写字楼市场监测报告：1、出租率、租金持续双降！我们分析了1200份报告还原疫情下真实的写字楼市场
500份报告还原疫情下的上海写字楼市场
北京 作为政治中心，写字楼平均租金最高、2019 年投资市场表现突出创 7 年新高，在疫情之下又经历着怎样的变化呢？
本文分析了北京数百个甲级写字楼覆盖总计十个商务区、不同资产级别，对疫情前后两个季度的表现进行对比，得到了以下几点结论：
1、市场整体承压：
平均出租率、租金下降创近三年新低，全市平均租金跌破12 元/㎡/天，空置率突破12.57%，创历史新高
2、市场分化加剧：
单项目有升有降，租金最大降幅达 36%
，出租率最大降幅38%
3、资产估值较稳健：
北京作为政治中心使得资产拥有更高的低风险溢价，疫情下整体波动有限，近 5
成项目估值下跌幅度在 10%以内，近 3成项目估值稳健甚至逆势上涨
整体市场承压
租金、出租率双降创近三年新低
自 2018 年四季度起，在经济增速下降和贸易争端影响下，北京整体市场一直处于下行态势，平均租金连续 6 个季度下跌，平均出租率连续 7 个季度下跌，新冠疫情的爆发导致全市平均租金及出租率均跌至近三年最低点。
Q1全市平均租金跌破 12 元/㎡/天，平均租金降幅超前 5 个季度的租金平均降幅 1.4% ，达到 3.2%
Q1出租率下跌 1% ，与前 5 季度出租率下跌幅度基本持平
市场分化加剧
商务区及单项目差异明显
▌区域分化：核心区租金及出租率均优于非核心区
近三年来，北京全市甲级写字楼平均租金基本维持在 12-13 元/m/天的水平， 2020 年一季度首次跌破 12 元/m/天，核心区与非核心区差异较大，在整体经济疲软，中美贸易摩擦不断，新冠疫情等多重因素影响下，租金下行趋势明显，但核心区与非核心区相比则体现更强的抗跌性。2020 年一季度核心区租金下降至 14.07 元/m/天，但仍处于近三年中间水平，而非核心区租金下降至近三年最低水平。
近年大量供应致使全市甲级写字楼的平均空置率不断走高，受疫情影响，各商务区内企业到期不续租甚至直接退租的现象均有发生，截止 2020 年一季度，全市空置率已高达 12.57% ，创历史以来新高。新增供应导致各商务区的空置率呈现出不同程度的上升，核心商务区空置率达到历年最高水平 9.88% ，非核心商务区以丽泽为代表，受供应及区域发展中等因素影响，丽泽 68.2% 空置率位居首位。
▌区域分化：金融街近 8 成项目出租率下滑，东长安、丽泽商务区 7-8 成项目下调租金
根据 CAIC 诊断的数百个项目统计，在全市 10 个商务区中，中关村商务区内项目抗风险能力最强， 2020 年一季度 67% 的项目在租金环比不变或上升的情况下，出租率仍能保持不变或上升。而金融街商务区内项目则与之表现相反， 2020 年一季度，区域内 78% 项目未根据市场实际情况作出租金调整，而导致出租率下滑。在市场整体下行、叠加疫情影响下，东长安及丽泽商务区内 75%-80% 的项目通过下调租金来维持出租率甚至提高出租率水平。
▌项目分化：近 7 成项目受冲击较大，仅 3 成项目相对坚挺
从CAIC统计的数百个诊断项目看， 2020 年一季度全市甲级写字楼租金和出租率出现双降的项目占比 16% ，租金和出租率其中一个指标出现降低的项目占比 56% ，其中租金下降项目占比 32% ，出租率下降项目占比 24% 。
▌项目分化：单项目有升有降，租金最大降幅达 36% ，出租率最大降幅 38%
从租金变动幅度看，近半数项目租金均出现不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以内的项目占比 35% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之间的占比 10% ，下降幅度超过 20% 的项目占比 3% ，其中下降幅度最大的项目降幅达到 35.7% 。
从出租率变动幅度看，近四成项目出租率出现不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以内的项目占比 36% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之间的占比 3% ，下降幅度超过 20% 的项目占比 1% 。
资产估值整体较稳健，单项目差异大
▌价值分化：超 7 成项目下跌， 5 成项目跌幅在 10% 以内
北京市场整体租金远高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，整体市场经营情况波动较大，但由于北京政治中心的独特地位，使得该地区资产拥有更高的低风险溢价，因此整体价值波动较有限。
分不同能级商务区来看，新兴商务区 80% 项目价值下降，明显高于核心商务区和次核心区商务区，且新兴商务区内价值下跌幅度也远高于核心商务区和次核心商务区，具体来看，新兴商务区内 60% 的项目下跌幅度超 20% ，而核心商务区和非核心商务区内55%-59% 的项目价值下跌幅度在 10% 以内。
从单项目价值变动看，最大升幅不足 2% ，最大降幅高达 38% ，均在新兴商务区内。
新冠疫情让本就下行的写字楼市场处境更为艰难，不少项目短期运营面临困难，如何在市场下行情况下做出正确调整成为越来越多的业主思考的主要问题之一。
解决这一问题的首要条件是了解市场，了解市场的整体环境，了解周边竞品情况，了解项目本体在市场中的位置，这样才能在市场发生变动时根据自身情况第一时间做出正确的调整。
CAIC北京写字楼市场诊断报告从市场层面帮助更多业主了解市场真实情况，找到属于自身的解决方案，使其拥有更合理的租户结构、管理能力、运营策略，从而实现价值的提升。而这更是写字楼精细化资管时代最完美的诠释。
文章来源:克而瑞资管
