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金融业成租赁“主力军”!2023年南京将新增5家写字楼

发布时间:2023/02/02 向租 www.xiangzuwang.cn 浏览量:487

写字楼新增供应量创近5年来新低、租赁市场以价换量成为主旋律、零售市场核心商圈和次级商圈分化加剧......受疫情反复以及经济放缓等因素影响,2022年南京商办市场供需两淡,承压运行。

  1月11日,仲量联行举行2022年南京房地产市场回顾及2023年展望线上交流会,释放了多项核心数据与干货分析。

  写字楼市场新增供应量创近5年新低

  据仲量联行最新统计数据显示,目前南京写字楼整体供应量为500万㎡,其中甲级写字楼体量约249万㎡,乙级写字楼体量约251万㎡。

  值得关注的是,2022年新增供应量仅约11万㎡ ,创下近5年新低,主要原因是今年受到疫情相关政策影响工期,部分项目推迟了入市时间。

  2023年南京写字楼新增供应量将出现明显上涨。据仲量联行数据统计,2023年南京写字楼市场新增供应达到58万㎡。

  新增入市项目5家,分别为金地威新中心、金融城二期C1地块、金鹰世界B塔、德基世界贸易中心、国泰君安金融中心,全部位于河西板块,以甲级写字楼项目为主。

  吸纳量降低、空置率与去年同期持平

  从写字楼市场吸纳量和空置率上看,据仲量联行所追踪的数据显示,2022年南京写字楼租赁活跃度和问询量每季度都有所上升,同比去年稍显活跃。

  但由于退组抵充增量,因此净吸纳量并不高,仅约8.53万㎡,其中甲级写字楼吸纳量约4.26万㎡,较往年同期仅为5成。

  从最新统计数据来看,目前南京写字楼市场整体空置率约24.2%,环比下降约0.3%,与去年同期持平。

  各个细分区域表现不同。以新街口,河西,鼓楼三个核心区域为例,同为甲级写字楼,2022年,新街口空置率约20.5%、河西空置率约31%、鼓楼空置率约9.8%。

  写字楼市场租金维持下调态势

  以价换量是2022年度写字楼租赁市场的关键词。从2022年四季度最新统计数据来看,南京甲级写字楼和乙级写字楼租金都出现了环比、同比双降的局面。

  其中,南京甲级写字楼净租金为3.9元/㎡/天,环比下降0.8%,同比下降5.2%;乙级办公楼市场净租金为3.1元/㎡/天,环比下降0.2%,同比下降2.8%。相比之下,乙级写字楼市场比甲级写字楼市场更为健康。

  据仲量联行预测,2023年南京写字楼市场租金还将继续小幅下降,预计不超过2%。随着疫情政策的开放以及经济政策的松绑,2023年大家的信心正在修复,市场也会逐渐回暖。

  金融、科技互联网、专业服务业承租能力强

  从租赁需求端上看,金融、科技互联网和专业服务行业依然表现亮眼,在仲量联行统计的所有行业中,占比超过5成。

  尤其是金融行业承租能力最强。保险、证券等传统金融成交占比超过7成,科技互联网和专业服务业紧随其后,表现相对活跃。

  从承租空间上看,2022年建面约500-1000㎡为租赁需求主力。主城搬迁需求比例有所增加,与租金的持续下调,优惠力度大有直接关系。

  对于租赁区域的选择,不同行业也有不同喜好。例如:传统的金融行业更偏向于新街口和河西,以新媒体、通讯、智能制造为代表的科技互联网办公偏向于河西、软件谷、南站片区等。

  零售物业市场吸纳量、空置率双降

  由于2022年消费者对于未来收入预期的转变,致使消费支出更为理性。南京前1—11月的社会消费品零售总额,同比下降0.6%,需求端弱化导致品牌对于扩店节奏更为审慎,市场租赁需求增长乏力。

  据仲量联行统计数据显示,南京零售物业市场吸纳量约为18.4万㎡。

  优质零售商业总存量维持约617万㎡,整体市场空置率4.1%,环比上升0.02%,同比去年下降0.3%;购物中心平均空置率为3.9%,环比上升0.03%,同比下降0.5%。

  服装鞋包、新能源汽车等租赁表现积极

  从细分市场来看,零售物业市场租赁表现较为积极的有服装鞋包、咖啡饮品、新能源汽车、中式快餐。

  服饰鞋包新开业比例超30%,国潮及运动服饰品牌如中国李宁、安踏、FILA等扩张步伐相对稳健。中式快餐拓店较多,超46家。

  租赁表现相对冷淡的有KTV及酒吧、儿童娱乐、儿童服务。这些零售行业由于租赁面积大、人力成本高等原因需求相对疲软。

  零售物业市场租金小幅下降

  为了稳住出租率,南京零售物业市场租金持续下调。

  目前,南京优质零售物业首层租金为15.9元/㎡/天,环比小幅下降0.9%,同比下降1%;核心商圈净租金为20.8元/㎡/天,同比下降0.8%。

  2023年,预计有3个核心商圈项目和5个次级商圈项目开业,入市体量约102.5万㎡。

  新增项目包括:江北(浦口)万象系商业、六合万达、华侨城欢乐滨江购物中心、河西德基、燕子矶万象汇、国金中心、麒麟荔枝广场。

  仲量联行预测,随着防疫政策的优化,2023年南京商业零售市场将进入恢复通道,并建议在高供应的情况下,商场需及时捕捉市场趋势的变化,优化商业运行模式、积极调整招商策略来吸引租户,才能在多元化竞争中突围,掌握更多议价空间与谈判主动权。

来源:仲量联行

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