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2023年写字楼市场将稳步复苏 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

发布时间:2023/03/20 向租 www.xiangzuwang.cn 浏览量:1747

戴德梁行今日发布年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》。报告显示,截至2022年第四季度末,我们在大中华区21个主要城市核心商圈的甲级写字楼市场统计到存量总计约6,526万平方米;全年市场净吸纳量总计约100万平方米,较2021年下降74.3%。

在六大主要城市中,台北的空置率最低,为2.8%。而二线城市中,杭州的空置率最低,为16.6%。

*2022年下半年值 **历史数据库有调整 资料来源:戴德梁行研究部

戴德梁行华东区研究部及大中华区内容主管Shaun Brodie表示:“大中华区多个城市的优质写字楼供应量预计将在今年进入高峰期。在2023年至2026年期间,预计将有多个新兴商圈有大量新增供应交付入市。不少企业将寻求性价比高的优质办公空间,这将持续推动各城市商业格局的多极化发展。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示:“展望2023年,经济持续向好、政策导向积极并且内地疫情防控措施持续优化,我们认为中国优质写字楼市场将稳步复苏。”

近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机:

• TMT(电信、媒体和科技行业);

• 医疗健康行业;

• 零售商贸行业;

2023年,我们预计,包括总体经济状况,政府政策和各个城市的发展规划在内的各因素叠加将有助于扩大写字楼的租赁需求。

北京

2022年,北京全市甲级写字楼新增供应同比下降32.1%,为423,858 平方米,其中30.2% 位于五大核心区域,69.8%位于新兴商圈,新兴商圈供应持续上升。全年共迎来9个甲级写字楼的入市,和2021年基本持平,但体量都相对较小。

受疫情、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素影响,2022年北京写字楼市场租赁需求明显下降,部分企业也出现缩减面积和退租的现象。全年甲级写字楼净吸纳量为17.3万平方米,同比下降79.4%。TMT、金融业及专业服务业仍位居2022年北京写字楼成交租赁的前三甲,占比分别为43.2%、25.0%和13.6%。

随着疫情的放开及经济活力的快速释放,写字楼市场也将逐渐复苏,不管是需求和供应都有望较2022年有较大提升。未来三年,预计北京写字楼市场还将迎来约209.2万平方米的新增办公空间。大量新增供应的入市将加剧市场的竞争,短期内市场租金仍将面临下行压力,但同时也将为租户带来最佳的租赁谈判窗口期,市场成交量也将迎来大幅提升。

上海

2022年,上海甲级写字楼市场受到本土疫情影响较大。尽管如此,大量新增供应进入上海新兴商圈,帮助甲级写字楼总存量超过1,500万平方米。

同时,市场成交量放缓。上海甲级写字楼全年净吸纳量为625,725平方米,较2021年有所下降。全年,专业服务、TMT、金融等行业成交面积仍占据主导地位,约占录得交易面积的23.8%、17.4% 和 17.4%。

未来,随着人工智能和互联网等更先进技术的应用和落地,数字经济有望继续为上海的众多行业带来变革。贸易、教育、生命科学、媒体、市场营销、金融科技、资产管理、新零售、高端制造和现代物流等行业都有望出现相关变革性的新商机。

此外,许多因之前疫情而推迟的办公项目计划于今年进入市场。这些项目有可能在2023年为上海写字楼市场新增超过200万平方米的优质供应。最后,整体市场将从疫情中逐渐恢复,将有更多资本涌入上海以支持本土的楼宇经济。

深圳

2022年,深圳有597,950平方米的甲级写字楼新供应投入使用,其中前海占比最高,达到56.5%;福田CBD及后海另各有约13万平方米的新供应。

全年而言,市场需求整体放缓,年内净吸纳量共录得22.2万平方米,较2021年锐减66.3%。年末甲级写字楼空置率录得22.8%,较上年末上升3.6个百分点;四季度的平均租金面价明显松动,结束了连续7个季度环比变幅小于1个百分点的相对平稳态势,环比下降1.8%至每月每平方米203.5元,同比则下降3.3%。

金融、TMT、专业服务业依然高踞需求前三甲,但各自占比出现较大变化:金融业在租赁成交中的占比达36.5%,同比上升约10.9个百分点,超越TMT重新成为深圳甲级写字楼最大需求来源;TMT占比同比下降约15.1个百分点;专业服务业占比上升5.9个百分点。

前期疫情因素导致的工期及招商进度延后推高2023年新增供应量将达到132.8万平方米,庞大供应带来的竞争压力严峻。展望未来,随着深港两地全面通关,商务交流回暖趋势明显,中长期经济复苏可期,并有望支撑写字楼需求端重归景气,但集中供应背景下,租金走低、空置率走高的局面或将在中短期延续。

广州

2022年,广州甲级写字楼市场延续了去年活跃的供应态势,全市迎来6个新项目、合计416,953平方米新增供应的入市,持续放量的新增供应将全市总存量推高至6,034,199平方米。

过去一年,疫情在国内主要城市的反复对经济社会发展和城市运行带来极大挑战,令经济复苏的节奏受到影响,企业在办公租赁决策上表现出保守与审慎的态度。以成本控制为核心驱动的搬迁和续租成为最主要的租赁活动。广州甲级写字楼市场需求普遍呈现缩减态势,全市全年净吸纳量大幅回落,并呈现负值。

稳增长政策背景下,内资企业仍然是广州甲级写字楼市场的成交主力,全年租赁面积占全市成交总量的72.6%。其中,专业服务业作为疫情期间办公需求表现相对活跃的行业之一,贡献了28.4%的租赁面积,同比扩大15.1个百分点,业务的稳健发展催生了相关企业对于办公空间的需求。

未来五年,广州还有371.9万平方米的甲级写字楼供应将投入使用,届时全市总存量将上升至943.6万平方米。预计短期内空置率仍将继续承压。未来随着市场参与主体信心的回归,更多实体行业得到发展,将为甲级写字楼市场带来支撑,也将成为推动市场活力重启的关键。

香港

2022年,香港甲级写字楼市场共有6个新供应项目落成,全部均坐落于非核心商圈。以上6个项目共为市场带来约266,500平方米的办公空间,同时使整体待租率由2021年的13.6%升至2022年尾的16.7%。

吸纳量方面,继连续两年录得负吸纳量后,2022年全年净吸纳首次重返正数至23,300平方米,主要受年内落成新增写字楼供应的预租楼面支持。

至于需求方面,跟往年趋势一致,2022年的新租赁成交(按租赁面积计算)继续以金融业和专业服务行业为主导。此外,公营机构所占的市场份额亦有所提升,为市场注入新需求动力。

2023年,随着政府全面落实中港通关安排以及放宽各项防疫检疫限制,预计整体营商气氛将逐步复常,有助带动及恢复内地企业来港设立写字楼的需求,使年内的写字楼租金跌幅有望收窄并稳定下来。

台北

2022年全年,台北仅新增1栋A级办公大楼(玉山敦北第二总部大楼),新增供给面积约为28,800平米。

2022年整体市场净胃纳量约35,200平米。其中玉山敦北第二总部大楼作为银行总部扩编,占整体胃纳量80%,其余租赁活动以中小面积居多,依租赁交易统计,2022年整体平均租赁交易面积约2,100平米。

预估至2025年,台北A级办公大楼新增供给预计约33万平米,约等同现有A级办公大楼总量的13%。核心地段的旧A级办公大楼面对竞争压力及企业对ESG永续发展的重视,对其硬体升级将成趋势。拥有灵活空间使用并满足永续需求之A级办公室将成为办公市场企业首要考量条件。

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