写给商业地产投资者，看看商业地产的那些坑

不管是多大知名品牌开发商开发的商业地产项目，投资者遭遇的各种侵权行为涉及到广告宣传、销售环节、交付环节、配套变更等各个方面。不仅在投资前有可能掉进开发商的认购陷阱，在购房后，开发商的很多“临时操作”也会让很多投资者有苦难言。经过查找了许多资料和案例，我梳理了目前最主要的几种商业地产的“坑”。

售后返租的那些坑

售后返租、回购、分割销售等等均是招商人员在面对投资者询问时的宣传，售后包租的宣传确实让人很心动：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。正是因为它这么多的"优点"，所以吸引了不少购买售后包租的人。一般售后包租商铺有三条路可走：一是商场成功开业，而且开业后非常火爆，租金能达到回报率，那么开发商收支平衡，商场也越来越好；二是商场成功开业，也租出去了，但是租金低，开发商根本不可能一直补贴租金，最后开发商跑路，商场倒闭；三是商场还没修好，开发商就跑路，商场直接烂尾。根据全国诸多售后包租的案例来看，第一种情况是极少的，大部分是第二种、第三种情况。还有很多很多开发商为了彻底打消投资者的顾虑，承诺5年或者10年，如果投资者不想要商铺了，开发商可以无条件原价回购或者多少倍的价格原价回购。这样的承诺彻底击垮了很多犹豫的投资者的防线。例如港龙城市商业广场业主承诺“包租10年，坐等拿租金”，6年的时间，港龙城大量商铺关门，业主不仅没有租金收益还要还贷款。此类经营不善的事件，港龙城在苏州、杭州、昆山多个城市商业体频频发生。

开发商资金链断裂跑路，项目烂尾

开发商在建设过程中，如果出现资金链断裂，无法继续施工，甚至负责人跑路的情况，投资者可能面临全部销售款的损失，也要继续承担银行贷款的还款责任。应对这种情况，政府通常会介入与开发商和其他利益关联方协调复工事宜，帮助企业清产核资、申请破产重组等等，但所需时间较长，不确定性大。苏州高扬国际广场多年来一直拖欠业主收益，高扬国际最终破产，至今一直处于停工状态。截止目前为止，项目还没有找到接手者，烂尾6年+，涉及1700名业主，苦不堪言。

“商改住”行为导致商业配套缩水，影响商业氛围

一部分商业项目，处于城市核心地段，变更土地规划，将商业用地改为住宅用地的确可以增加开发商的利润。但开发商的“商改住”行为往往会导致购房时承诺的商业配套严重缩水，也可能会影响商铺的采光和居住环境。例如，2017年西安万科燕园“商改住”事件引发大量业主维权。2015年2月，万科城8#地一期项目，也就是万科城三期燕园开盘。这个项目在子午大道、西长安街十字路口西北方向，在商铺的东部和南部规划了大量商业配套，“燕园50万方商业”“超强教育配套”为宣传卖点吸引众多业主。然而2016年情况发生了变化。6月，《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》发布，为开发商商改住提供了契机，7月，商业项目的建设方中启置业公司向有关部门申请将部分商业用地调整为居住用地，原先占地7.9万方的商业用地变更为7万方住宅用地及0.9万方商业用地，商业项目占地缩水到原来的1/9。10月，规划变更公示在商铺一处人迹罕至的角落，12月，中启置业公司向国土局提出申请，将该地块土地用途变更为住宅用地。2017年2月，区房管局回复业主，申报资料正在审查中，如有涉嫌欺诈的商业行为，业主可依据合同通过法律途径维护合法权益。然而业主维权十分艰难，最后不了了之。

交通规划无法兑现

许多开发商都以后期交通规划优势作为卖点，但是一旦临时发生改变，或者规划年限变长，那各种投资者到手商铺的地理优势也就不复存在。在郑州就有这么一个例子，和昌林与城，当时开发商的工作人员宣传商铺旁边就有地铁三号线的站点，预估在2020年底开通，交通便利，人流量高，然而在近期交房的时候，许多业主发现根据地方发改委的最新批复，开发商所宣传的临地铁商铺根本不存在，地铁3号线北延线，包括延伸到商铺门口的”天轩街站“，并未有任何市政文件说明。此外商铺南部还多了一条铁路，距离商铺只有250米，而项目在销售宣传时并未如实告知客户，使业主纷纷要求退房。
和昌林与城商铺投资者与业主因交通规划与宣传不符维权

绿地、停车位等配套缩水

开发商在销售时承诺车位配比为1：1，但在实际中出现停车位不足的现象。开发商或缩短停车位宽度，导致业主停不进车，或直接把规划的绿地变成了停车场。开发商擅自调整规划，改变用地性质和房屋用途，致使规划范围内的住宅商铺容积率、绿化率、大区公建和商铺配套设施发生变化，或实际交付给业主的房屋与合同约定、广告宣传不符的行为，业主维权是有法可依的。但在实际维权过程中，业主很难得到满意的结果。
对于众多的投资者而言，为了尽可能的避免掉入开发商的这些坑，应在销售现场保持清醒，谨慎抉择，在签订合同前，确认好开发商有无在宣传中提及项目的不利因素（往往在宣传单上小字标明），保留好销售部门的销售广告和宣传资料，可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。最好可以进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的总平面图，对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。签订合同时要仔细阅读合同及附件，注意有无不利于业主的格式条款，如果开发商要投资者签订委托书，一定要仔细审阅委托书的内容是否合法。在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续，是否尽到了通知业主的责任。一旦发生维权事件，业主事前保留好资料证据，也能够在与开发商交涉中占优势，能够依照《城乡规划法》、《合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规维护自己的合法权益。